OLG Hamm Urteil vom 10.11.2022 - 22 U 18/22

Verfahrensgang

LG Hagen (Aktenzeichen 6 O 145/20)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 12.01.2022 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Hagen (Az. 6 O 145/20) wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die gegen ihn gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten die Rückabwicklung zweier seiner Ansicht nach nichtiger Grundstückskaufverträge.

Ursprünglich war Frau B A Eigentümerin der hier streitgegenständlichen Grundstücke, bei denen es sich um Flächen in der Gemarkung C (Landwirtschaftsflächen Unland, G01, 10.454 qm, G02, 27.383 qm und Unland, G03, 23.106 qm) sowie in der Gemarkung D (Ackerland G04, 30.246 qm) handelt.

Frau A hatte von ihrem im Jahre 2009 vorverstorbenen Ehemann ein beträchtliches Vermögen geerbt, zu dem insbesondere umfangreicher Grundbesitz (bebaute sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke), ein beträchtliches Barvermögen auf diversen Konten und Depots sowie die alleinige Inhaberschaft der A GmbH & Co. KG und der A Verwaltungs-GmbH gehörte.

Der Beklagte, ein langjähriger Bekannter der Eheleute A, war seit 1994 Pächter der hier streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen, die er im Sinne der Eheleute A bewirtschaftete.

Seit 1995 war der Kläger Steuerberater der Eheleute A. Das Mandat führte er auch nach dem Tode von Herrn A im Jahre 2009 zunächst weiter aus.

Mit Erbverträgen vom 10.02.2011 und 16.04.2011 (Anlagen K2 und K3), die Frau A u.a. mit dem Kläger schloss, setzte sie den Kläger zu ihrem Alleinerben ein.

In der Folgezeit kam es zu einem Zerwürfnis zwischen Frau A und dem Kläger, das im Jahre 2015 darin mündete, dass Frau A ihm das steuerrechtliche Mandat entzog.

Frau A wandte sich, ebenfalls im Jahre 2015, an den Beklagten, der zuvor bereits Interesse an dem Erwerb der von ihm gepachteten streitgegenständlichen Grundstücke gezeigt hatte, und bot ihm zunächst die landwirtschaftlichen Flächen C zum Kauf an. Sie einigten sich auf einen Verkaufspreis von 79.225,90 Euro (1,30 Euro pro Quadratmeter) und schlossen unter dem 07.10.2015 den notariellen Grundstückskaufvertrag vor dem Notar E in F (UR 511/2015, Anlage K4).

Einige Zeit später kam Frau A erneut auf den Beklagten zu und fragte ihn, ob er die ebenfalls von ihm gepachteten und bewirtschafteten Flächen in D (genannt "G") von ihr erwerben wolle. Unter dem 27.04.2016 schlossen Frau A und er sodann vor dem Notar H in I einen notariellen Vertrag über den Verkauf des Grundstücks zu einem Preis von 39.319,80 Euro (1,30 Euro pro Quadratmeter) (UR 302/2016, Anlage K5).

Der Kläger erfuhr (jedenfalls) im Nachgang von den mit dem Beklagten geschlossenen Grundstückskaufverträgen und konfrontierte Frau A damit, dass die Vereinbarung eines Quadratmeterpreises unter 3,00 Euro ein "schlechtes Geschäft" wäre. Frau A wollte jedoch an den Verträgen festhalten.

Die Erblasserin verstarb im Oktober 2018; im November 2018 wurde die Verfügung von Todes wegen vor dem Amtsgericht Plettenberg eröffnet (Anlage K1).

Unter dem 10.04.2020 erstellte der von dem Kläger zwischenzeitlich beauftragte Privatsachverständige J ein Gutachten über den Verkehrswert der streitgegenständlichen Grundstücke zum Zeitpunkt des jeweiligen Kaufvertrages (vgl. Anlage K6, K7). Am 13.09.2021 erstattete er, im Auftrag des Klägers, ein ergänzendes Gutachten, in dem er sich mit den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auseinandersetzte (Anlage K8). Er kam zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der Flächen in "C" 189.741,87 EUR und der Verkehrswert der Flächen in "D" 198.216,60 EUR betrage. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K6 (Bl. 82 ff. d.A.) - K8 (Bl. 847 ff. d.A.) Bezug genommen.

Vorgerichtlich forderte der Kläger den Beklagten zur Rückabwicklung der streitgegenständlichen Kaufverträge auf. Dies lehnte der Beklagte ab.

Der Kläger hat - unter Bezugnahme auf die Feststellungen des Sachverständigen J - behauptet, der Verkehrswert der beiden streitgegenständlichen Grundstücke habe bei Veräußerung weit über dem vereinbarten Kaufpreis gelegen. Er hat die Ansicht vertreten, dass in Anbetracht dieser erheblichen Wertdifferenzen im Hinblick auf beide vorgenannten Grundstückskaufverträge eine Äquivalenzstörung in einer Größenordnung vorliege, die zur Nichtigkeit der beiden Grundstückskaufverträge gem. § 138 BGB führe. Es liege ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vor, sodass eine tatsächliche Vermutung dafür bestehe, dass der Beklagte im Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge jeweils eine verwerfliche Gesinnung gehabt habe. Deren Vorliegen habe der Beklagte nicht zu widerlegen vermocht.

Der Kläge...