OLG Hamm Urteil vom 10.09.2007 - 22 U 34/05

Verfahrensgang

LG Hagen (Entscheidung vom 15.12.2004; Aktenzeichen 2 O 221/04)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 15. Dezember 2004 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hagen wird zurückgewiesen.

Die Klägerin tragt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

A.

Die Klägerin verlangt sowohl aus eigenem als auch aus abgetretenem Recht Schadensersatz und Rückabwicklung eines über eine Eigentumswohnung abgeschlossenen Kaufvertrages.

Die Beklagte kauft Altwohnbestände auf und verkauft diese nach Aufteilung in Wohnungseigentum und Durchführung von Renovierungsarbeiten weiter. Die streitgegenständliche Wohnung zählt zu einer 1973/1974 mit insgesamt 320 Wohneinheiten errichteten Wohnanlage in E-I, P-Straße1, P-Straße2, P-Straße3, P-Straße4, welche von der Beklagten durch Ankaufsvertrag vom 03.02.1995 (Anlage 17 zur Klageerwiderung) erworben und anschließend nach Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten wurde.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 07.03.1996 (A 1) kauften die Klägerin und ihr Ehemann, der Zeuge T, von der Beklagten aus der besagten Wohnanlage den 345/100000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, G1 und G2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude P-Straße4, im 19. Obergeschoß hinten links, Nr. ### des Aufteilungsplanes zum Preise von 167.160,00 DM. Die Beklagte verpflichtete sich in § 9 des Vertrages zur Übernahme der Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, der Grunderwerbssteuer sowie der Kosten der Bestellung und Eintragung der vom Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises zu bestellenden Grundpfandrechte.

Mit privatschriftlichem "Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen" vom gleichen Tage (Anlage 26 zur Klageerwiderung) traten die Klägerin und ihr Ehemann einer Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten, die zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist, verwaltet wird. In § 2 des Vertrages ist u.a. geregelt, dass nicht durch Rücklagen gedeckte Aufwendungen anteilig dem Mietpool analog dieses Vertrages belastet werden. Der Vertragsabschluss war durch die "Beauftragten" der Beklagten, die Zeugen B, I2 und C2 (wohl ehemals H) im Rahmen des Vertriebs herbeigeführt worden. Unter dem 21.02.1996 (Anlage 24 zur Klageerwiderung) erstellten die Zeugen B und C2 jeweils auf einem Formblatt "Besuchsaufträge", welche die Finanzierung des Kaufs, die "Einnahmen/Ausgaben" und "Informationen zum Objekt" zum Gegenstand hatten und von der Klägerin und ihrem Ehemann unter dem 06.03.1996 und 07.03.1996 unterzeichnet wurden. In den Besuchsaufträgen ist folgende Berechnung der Einnahmen/Ausgaben vorgenommen:

Zinsen	871,00 DM
Verwaltungskosten	+ 40,00 DM
	911,00 DM
Mieteinnahme	./. 546,00 DM
	= 365,00 DM

Eigenaufwand vor Steuern monatlich 365,00 DM

Als Sparleistung Bausparen ist ein Betrag von 118,00 DM ./. 156,00 DM Arbeitgeberleistung = 0,00 DM angegeben.

Unter "folgende Informationen zum Objekt sind bekannt" heißt es:

Mieteinnahmen pro Quadratmeter	6,50 DM
Hausverwaltung	40,00 DM
Mietpool

Ferner ist unter "allgemeine Informationen" aufgeführt, dass die steuerliche Absetzungsmöglichkeit jeweils im Folgejahr durch AfA (37,00 DM/m²) und Unterdeckung aus Zinsen und Nettomiete gegeben ist.

Zusätzlich war den Erwerbern von den Beratern eine Rentabilitätsberechnung zum Kauf der Eigentumswohnung vorgelegt worden, welche auch ein Finanzierungsbeispiel enthielt (A 12 zur Klageschrift). Dort wurde die Tilgung (Ansparung BS zu Beginn) mit 118,00 DM/monatlich angegeben. Die Berechnung des Aufwandes nach Steuer ergibt einen monatlichen Betrag von 201,00 DM (im Erwerbsjahr).

Zur Finanzierung des Kaufpreises beantragten die Wohnungserwerber unter dem 06.03.1996 den Abschluss von zwei Bausparverträgen über 79.000,00 DM und 78.000,00 DM (A 14).

Außerdem schlossen die Wohnungserwerber unter dem 20.03.1996/25.03.1996 einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen über 157.000,00 DM mit der C AG, die zugleich auch im Namen und für Rechnung der M-Bank handelte (A 15).

Nach Auszahlung des vereinbarungsgemäß durch eine Grundschuldeintragung gesicherten Darlehns wurden die Klägerin und ihr Ehemann in der Folgezeit als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Nach den vorgelegten Unterlagen (A 6 - A 11, A 1 KE, GA 792, 796, 842) wies der Mietpool folgende Ergebnisse auf:

per 31.12.1995	eine Unterdeckung in Höhe von 95.301,23 DM,
	vor Abschluss des Kaufvertrages -
per 31.12.1996	eine Überdeckung in Höhe von 55.054,09 DM,
per 31.12.1997	eine Unterdeckung in Höhe von 81,34 DM,
per 31.12.1998	eine Unterdeckung in Höhe von 308.851,24 DM,
per 31.12.1999	eine Unterdeckung in Höhe von 804.817,30 DM,
per 31.12.2000	eine Unterdeckung in Höhe von 535.890,80...