OLG Hamm Beschluss vom 27.09.2006 - 15 W 98/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anwesenheitsrecht eines Verwaltungsbeiratsmitglieds in der Eigentümerversammlung

Leitsatz (amtlich)

1. Dem Mitglied des Verwaltungsbeirates, welches nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, steht ein Anwesenheitsrecht in der Eigentümerversammlung jedenfalls in dem Umfang zu, in dem der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirates betroffen ist.

2. Dies gilt auch für die Beschlussfassung über eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, wenn der Abberufungsgrund maßgebend auf eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen ihm und dem Verwaltungsbeirat gestützt wird.

Normenkette

WEG §§ 24, 29

Verfahrensgang

LG Münster (Beschluss vom 24.02.2006; Aktenzeichen 3 T 59/05)

AG Münster (Aktenzeichen 28 II 83/04 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Gegenstandswert für das Verfahren dritter Instanz wird auf 21.926,80 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) war durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.10.2001 für die Zeit vom 1.3.2002 bis zum 28.2.2005 zur Verwalterin der oben bezeichneten Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Im Verwaltervertrag vom 30.12.2002/7.1.2003 war bestimmt:

"§ 1

1. (...)

2. Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Wohnungseigentümerversammlung ist nur aus wichtigem Grund möglich.

§ 2

1. Der Verwaltervertrag wird fest auf die Dauer der Bestellung des Verwalters gem. § 1 Nr. 1 des Vertrages abgeschlossen. (...)

2. Der Verwaltervertrag kann für die Zeit der Bestellung des Verwalters von den Wohnungseigentümern und von dem Verwalter nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Der wichtige Grund ist schriftlich zu begründen."

Am 1.4.2004 überwies sich die Beteiligte zu 1) das gesamte Verwalterhonorar für die Zeit von Mai 2004 bis Februar 2005 i.H.v. 21.926,80 EUR auf ein eigenes Konto. Im Verwaltervertrag, § 6 Nr. 1, war eine monatliche Vorauszahlung vorgesehen.

In der Eigentümerversammlung vom 8.5.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die Beteiligte zu 1) als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen, da das Verhältnis der Eigentümer zur Beteiligten zu 1) zerrüttet sei (TOP 9). Zugleich wurde die Firma J GmbH zur neuen Verwalterin bestellt. Ferner wurde Herr Rechtsanwalt Dr. J2 in den Verwaltungsbeirat gewählt. Auf Antrag der Beteiligten zu 1) erklärte das AG durch Beschluss vom 21.12.2004 (28 II 39/04 WEG) den Beschluss über die Abberufung der Beteiligten zu 1) und die Kündigung des Verwaltervertrages für unwirksam. Im Übrigen ist der Beschluss bestandskräftig geworden.

Unter dem Datum 4.6.2004 schrieb die Beteiligte zu 1) eine größere Zahl der Wohnungseigentümer an. In dem Schreiben heißt es u.a.

"Frau W ging soweit, dass sie einen gefälschten Strafregisterauszug meiner Person einem ihrer Schreiben beifügte."

"Auf der Versammlung in diesem Jahre sind von einigen Eigentümern, die sich allesamt mit Frau W gegen uns verbündet haben, nachweislich gefälschte Vollmachten vorgelegt worden (...)."

"Wie geschehen ist ein einziges Mitglied dazu in der Lage, mit unlauteren Maßnahmen eine große Gemeinschaft wie die ihre, vollends zu spalten, zu verwirren und mit bewussten Manipulationen einen Platz innerhalb der WEG zu erhalten, die unseres Erachtens nicht von einer Dame, die ehedem auch bereits in ihrer Wohnanlage der Prostitution nachgegangen ist, eingenommen werden dürfte."

Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnungseigentümerin Frau W Vorsitzende des Verwaltungsbeirats der Wohnungseigentumsanlage.

Mit Schreiben vom 14.7.2004 lud die Firma J zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 30.7.2004 ein, u.a. zu dem Tagesordnungspunkt 3:

"Bestätigung des Beschlusses über die Abwahl des WEG-Verwalters Fa. N2 & L2 OHG/Herrn N2 auf der Eigentümerversammlung vom 8.5.2004 (...) Hilfsweise erneute Kündigung des Verwaltervertrags mit der Fa. N2 & L2 OHG/Herrn N2 wegen wichtiger Gründe und mit sofortiger Wirkung."

An der Eigentümerversammlung am 30.7.2004 nahm zumindest zeitweise auch Herr Rechtsanwalt Dr. J2 teil, ihm wurde jedenfalls zu TOP 3 vom Versammlungsleiter das Wort übergeben. Zu diesem Zeitpunkt hatte Herr Dr. J2 mit notariellem Vertrag vom 15.12.2003 1/10 des Miteigentumsanteils der Frau W erworben, die Eigentumsumschreibung erfolgte aber erst am 17.11.2004.

Mehrheitlich fassten die Beteiligten zu 2) zu TOP 3 den Beschluss, die Beschlussfassung vom 8.5.2004 in Bezug auf die Abwahl der Beteiligten zu 1) mit sofortiger Wirkung zum 8.5.2004 sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages zu bestätigen, hilfsweise, die Beteiligte zu 1) mit sofortiger Wirkung zum 30.7.2004 abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos mit Wirkung zum 30.7.2004 zu kündigen. Eine Aufstellung der Kündigungsgründe wurde als Anlage zum Protokoll genommen. Darin ist u.a. aufgeführt:

"Verdacht der Begehung von Straftaten zu Lasten zweier Verw...