OLG Hamm Beschluss vom 23.10.2003 - 15 W 372/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzung von Büroräumen als Zahnarztpraxis

Leitsatz (amtlich)

Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit als „Büro” steht einer Nutzung des Sondereigentums als Zahnarztpraxis nicht entgegen, wenn nach dem Zuschnitt der Arzttätigkeit als Einzel- und Bestellpraxis keine größeren Beeinträchtigungen durch Publikumsverkehr zu erwarten sind, als sie auch von einem Bürobetrieb ausgehen können.

Verfahrensgang

LG Dortmund (Beschluss vom 03.07.2002; Aktenzeichen 9 T 912/01)

AG Dortmund (Aktenzeichen 137 II 10/01 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) wird als unzulässig verworfen.

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2) und 4) wird der angefochtene Beschluss des LG vom 3.7.2002 mit Ausnahme der Wertfestsetzung aufgehoben. Die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des AG vom 10.8.2001 wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Erstbeschwerdeverfahrens. Die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz tragen der Beteiligte zu 1) und die Beteiligte zu 3) zu je 1/2. Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet in beiden Beschwerdeinstanzen nicht statt.

Der Gegenstandswert für das Verfahren dritter Instanz wird auf 16.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 4) errichtete Ende der 90er Jahre die im Betreff näher bezeichnete Wohnungseigentumsanlage. Diese besteht gem. § 1 der Teilungserklärung vom 27.10.1997 aus 4 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 30 Wohnungen, 3 Büroeinheiten und 2 Ladenlokalen, einer Tiefgarage mit 20 Einstellplätzen und 21 oberirdischen Kfz-Stellplätzen.

Der Antragsteller erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 10.12.1997 die in § 1 der Teilungserklärung mit den Nrn. 31 und 32 bezeichneten Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Gebäude D im I. und II. Obergeschoss jeweils rechts gelegenen Wohnungen und dem Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen 31 und 33. Zugunsten des Antragstellers ist jeweils eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Antragsgegner sind Eigentümer der in § 1 der Teilungserklärung mit den laufenden Nrn. 21 und 22 bezeichneten Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an den in dem Gebäude C im I. Obergeschoss links und rechts gelegenen, „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten” nebst Kellerräumen und Stellplätzen.

Gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung sind die Teileigentümer berechtigt, „die dem Teileigentum unterliegenden Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro) zweckentsprechend zu nutzen”.

§ 16 der Teilungserklärung (Eigentümerversammlung) lautet auszugsweise wie folgt:

„…

Für die Versammlungen werden gebildet:

a) eine Gesamteigentümergemeinschaft,

b) je eine Untereigentümergemeinschaft für die Häuser A, B, C und D,

c) eine Untereigentümergemeinschaft für die Tiefgarage.

Die Gesamteigentümergemeinschaft und die Untereigentümergemeinschaften halten je eigene Eigentümerversammlungen ab, die jedoch ungeachtet ihrer rechtlichen Verselbständigungen gemeinsam stattfinden können. Jede Untereigentümerversammlung ist zuständig für alle Angelegenheiten ihrer jeweiligen Häuser, soweit sie deren Sondereigentum und das jeweilige in diesem Haus befindliche Gemeinschaftseigentum betreffen.

…

Die Gesamteigentümergemeinschaft ist für alle anderen Angelegenheiten zuständig, insb. für den Außenbereich. Sie ist auch dann zuständig, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die sämtliche Miteigentümer berühren.”

Die Beteiligten zu 2) haben die in ihrem Eigentum stehenden, oben näher bezeichneten Räumlichkeiten an ihren Sohn vermietet, der darin eine Zahnarztpraxis betreibt. Die Möglichkeit der Nutzung der Räume als Zahnarztpraxis hat die Beteiligte zu 4) in dem mit den Beteiligten zu 2) geschlossenen Kaufvertrag als „sichergestellt” bezeichnet.

Der Beteiligte zu 1) hat die Ansicht vertreten, dass die Nutzung der vorgenannten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis nicht zulässig sei, da dies keine zweckentsprechende Nutzung i.S.d. § 5 der Teilungserklärung darstelle und die erforderliche Zustimmung der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft nicht vorliege. Denn nach der Teilungserklärung könnten die Räumlichkeiten nur als Büroräume genutzt werden. Damit stehe die Nutzung als Zahnarztpraxis nicht im Einklang. Deren Betrieb beeinträchtige die Eigentümergemeinschaft in Form hoher Patientenfluktuation, ständigen Zutritts fremder Personen zum Gemeinschaftseigentum und den durch eine solche Praxis ausgehenden Emissionen, wie Geruch von Desinfektions- und Betäubungsmitteln und Geschrei behandlungsunwilliger Kinder.

Mit seinem an das AG gerichteten Antrag vom 8.3.2001 hat der Antragsteller beantragt, den Antragsgegnern aufzugeben, die Nutzung der folgenden Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumseinheiten in dem Objekt … als Zahnarztpraxis zu unterlassen, hilfsweise zu unterbinden: 277,17/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im I. Obergeschoss links nebst Kellerraum, ...