OLG Hamm Beschluss vom 06.12.2007 - 15 W 224/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nichtigkeit einer Bestimmung der Teilungserklärung

Leitsatz (amtlich)

Die Regelung einer Teilungserklärung, die für den Mehraufwand des Verwalters im Fall der Säumnis eines Wohnungseigentümers die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache jährliche Verwaltergebühr bestimmt, ist nichtig.

Normenkette

WEG § 10; BGB §§ 242, 315

Verfahrensgang

LG Essen (Beschluss vom 09.03.2007; Aktenzeichen 9 T 91/06)

AG Gladbeck (Aktenzeichen 18 II 61/04)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Auf die erste Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird die Entscheidung des AG vom 19.5.2006 abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Regelung über die Vergütung des Verwalters in § 12c der Teilungserklärung vom 6.9.1984 nichtig ist.

Die Gerichtskosten aller Instanzen des Verfahrens werden den Beteiligten zu 2) auferlegt mit Ausnahme der Kosten, die durch das Beschwerdeverfahren 9 T 180/04 LG Essen entstanden sind. Diese sind vom Beteiligten zu 1) zu tragen.

Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf jeweils 10.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der eingangs genannten Anlage, die von der H Wohnungs-GmbH in H2 errichtet worden ist. Die Anlage hat 141 Wohneinheiten, 23 Geschäftslokale und in einer Tiefgarage 102 Kfz-Einstellplätze.

In der von ihr verfassten Teilungserklärung vom 6.9.1984 bestellte sich die Bauträgerin in § 12 zur ersten Verwalterin für die Dauer von fünf Jahren. § 12c enthält folgende Regelungen:

"Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit eine jährliche Vergütung in der Höhe der Gebühren der II. Berechnungsverordnung des Bundes in ihrer jeweiligen neuesten Fassung zzgl. 25 % für die Wohnungseigentume sowie die Teileigentume (Geschäftslokale und Kfz.-Einstellplätze).

Die Umsatzsteuer ist in der Vergütung nicht enthalten. Sie ist zusätzlich zu zahlen. Je 1/12 der Vergütung ist am 1. eines Kalendermonats fällig und zusammen mit dem Hausgeld bis zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten.

Entgelte für besondere Leistungen, z.B. technische und rechtliche Gutachten sowie Maßnahmen der Rechtsverfolgung sind in der Vergütung nicht enthalten. Derartige Leistungen sind besonders zu vergüten, auch wenn sie mit eigenem Personal des Verwalters ausgeführt werden.

Säumige Wohnungs-/Teileigentümer zahlen für den Mehraufwand des Verwalters für die Dauer der Säumnis die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache Verwaltergebühr jährlich. Die Erhöhung wird zusammen mit dem zu zahlenden Wohngeld fällig."

Die Regelungen der Teilungserklärung wurden in die jeweils gültigen Verwalterverträge übernommen.

Der Antragsteller vertritt die Aufassung, die o.g. Regelungen in der Teilungserklärung zur Höhe des Verwalterhonorars seien nichtig. Er hat daher erstinstanzlich beantragt,

festzustellen, dass die o.g. Klauseln in § 12c der Teilungserklärung nichtig sind, hilfsweise festzustellen, dass die Klauseln nur für die Bestellung der ersten Verwaltung über einen Zeitraum von fünf Jahren ihre Gültigkeit hätten und für den Zeitraum über den 31.12.1994 hinaus keine Wirksamkeit mehr entfalten.

Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen.

Mit Beschluss vom 19.5.2006 hat das AG dem Antrag teilweise ent-sprochen. Es hat unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags festgestellt, dass die Bestimmung aus § 12c der Teilungserklärung

"Säumige Wohnungs-/Teileigentümer zahlen für den Mehraufwand des Verwalters für die Dauer der Säumnis die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache Verwaltergebühr jährlich. Die Erhöhung wird mit dem zu zahlenden Wohngeld fällig."

seit dem 1.1.2002 "nicht mehr anzuwenden ist".

Gegen diese Entscheidung hat der Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, der Antragsteller habe kein Rechtsschutzinteresse mehr an der Feststellung der Nichtigkeit der von ihm angegriffenen Regelungen, weil die Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft für die Jahre bis einschließlich 2001 bestandskräftig seien.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die rechtzeitig mit Anwaltsschriftsatz ein-gelegte sofortige weitere Beschwede des Beteiligten zu 1).

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 62 Abs. 1 WEG n.F., 45 Abs. 1 WEG a.F. statthaft und auch sonst zulässig.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil das LG zu Unrecht das Feststellungsinteresse des Beteiligten zu 1) im Hinblick auf eine über den Tenor der amtsgerichtlichen Entscheidung hinausreichende Nichtigkeit der genannten Regelung der Teilungserklärung verneint hat.

Gegenstand des Verfahrens ist der von dem Beteiligten zu 1) gestellte Antrag, festzustellen, dass die Regelungen in § 12c der Teilungserklärung über die Vergütung des Verwalters nichtig sind. Das Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit folgt daraus, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter nur an eine gesetzesgemäße Teilungserklärung gebunden sein sollen. Diesem Antrag hat das AG nic...