OLG Hamburg Urteil vom 30.05.1990 - 4 U 196/89

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 03.08.1989; Aktenzeichen 71 O 154/89)

Tenor

I.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 21, vom 3. August 1989 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

II.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

III.

Die Beschwer und der Streitwert werden auf 9.600,– DM festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt als Eigentümer des Hauses … 79 b in Hamburg 72 von den Beklagten die Herausgabe einer Wohnung in diesem Hause und zweier Garagen auf dem ihm gehörenden Grundstück … 75. Das Landgericht hat die Klage unter Hinweis auf § 29 a ZPO als unzulässig abgewiesen.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten zu 1) und 2) wohnen seit nahezu 30 Jahren im Hause … 79 b. Schon im Jahre 1969 übte der Beklagte zu 1) dort das Amt eines Hausmeisters aus und konnte im März/April 1969 in die jetzt von ihm bewohnte, größere Wohnung umziehen (vgl. Schreiben der damaligen Verwalterin … vom 26. März 1969 an die damalige Eigentümerin „… Immobilien AG” vom 26. März 1969, deren Antwort vom 28. März 1969 und deren Schreiben an die Verwalterin vom 21. April 1969). In dem erstgenannten Schreiben heißt es auszugsweise:

„… Als neuer Mieter ist bei uns der Hausmeister, Herr …, vorstellig geworden. Er wäre bereit, die Grundmiete seiner bisherigen Wohnung zuzüglich einer Differenz, die sich aus seiner Wohnungsgröße … und der neuen Wohnungsgröße … ergibt, zu zahlen …”.

Die Eigentümerin antwortete:

„Wir sind damit einverstanden, wenn der Hausmeister in die größere Wohnung wechselt”.

Am 25. Januar 1977 schlossen die Beklagten zu 1) und 2) mit der neuen Eigentümerin, der … Lebensversicherungs- und Rentenanstalt, einen „Hausmeistervertrag” (Anlage 4). Gemäß § 4 des Vertrages wurde „als Dienstwohnung” die streitige Wohnung überlassen. Nach § 5 sollte der Vermieter das Recht haben, nach Beendigung des Mietverhältnisses spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats zu kündigen. Die Kündigung sollte der Schriftform bedürfen. Nach § 10 des Vertrages waren auch „zusätzliche Vereinbarungen zur Dienstwohnung” Gegenstand des Vertrages.

Die beiden mit der Klage herausverlangten Garagen mietete der Beklagte zu 1) mit Vertrag vom 8. Januar 1973 an (Anlage 3).

Mit der neuen Eigentümerin „… Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. … KG” schlossen die Beklagten zu 1) und zu 2) am 8./16. Juni 1988 einen neuen Hausmeister-Dienstvertrag (Anl. 2) auf unbestimmte Zeit (Ziff. 3 Abs. 1). Nach Ziff. 4 sollten die Beklagten zu 1) und zu 2) „als Dienstwohnung” die streitige Wohnung „gemäß gesondertem Mietvertrag mit der Eigentümerin” erhalten.

Die aus diesem Vertrag ersichtliche Eigentümerin kündigte den Hausmeister-Dienstvertrag fristgemäß zum 30. September 1988. Mit Ablauf dieses Tages haben die Beklagten zu 1) und zu 2) auch ihre Hausmeistertätigkeit eingestellt. Sie bewohnen zusammen mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 3) das Streitobjekt weiter.

Am 15. November 1988 wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen (Anlage 1, Benachrichtigung des Amtsgerichts Hamburg vom 15. November 1988, Grundbuch von Farms …

Der Kläger hält das angefochtene Urteil, auf das zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen wird, für falsch. Er stützt seinen Herausgabeanspruch auf Eigentum. Nach seiner Ansicht ist die streitige Wohnung eine Werkdienstwohnung. Es gehe nicht um die Erfüllung einer Herausgabeverpflichtung aus einem Mietvertrag; in ein etwa nach Kündigung des Hausmeistervertrages entstandenes Abwicklungsverhältnis bezüglich der Dienstwohnung sei er nicht eingetreten, weil auf diesen Fall § 571 BGB nicht anwendbar sei. Für den Fall, daß ein Mietvertrag vorgelegen habe, habe sein gewerblicher Charakter überwogen.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und nach den Anträgen der ersten Instanz zu erkennen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Nach ihrer Ansicht hat es sich nicht um eine funktionsgebundene Werkdienstwohnung gehandelt. Die Voreigentümerin habe die Herausgabe der Wohnung von ihnen nie verlangt. Sie hätten diese Wohnung jeweils auf der Grundlage ihres gültigen, wenn auch mündlichen Mietvertrages mit dem jeweiligen Eigentümer innegehabt. Dies ergebe sich insbesondere aus Ziff. 4 des Hausmeister-Dienstvertrages vom 8./16. Juni 1988 (Anlage 2).

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Anlagen und die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist sachlich nicht gerechtfertigt.

Es kann dahingestellt bleiben, ob für die Räumung einer Werkdienstwohnung im Sinne von § 565 e BGB das Amtsgericht auch nach § 29 a ZPO zuständig ist, denn nach dem Vortrag beider Parteien handelt es sich um einen Herausgabeanspruch, auf den nicht nur nach der genannten BGB-Vorschrift die Bestimmungen über die Miete entsprechend anzuwenden sind, sondern um eine Werkmietwohnung, bei der das Mietverhältnis über Wohnraum neben dem Dienstverhältnis...