OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 05.08.1992 - 4 U 22/92

Tenor

1. Bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG bleibt die Mietzinsvereinbarung bis zu einer Höhe von 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam.

2. Ein Rechtsentscheid über die Frage Nr. 2 des Vorlagebeschlusses ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Beschluß vom 20. Dezember 1991 gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO die nachstehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Bleibt bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters gemäß § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG die Mietzinsvereinbarung bis zur Höhe von 150 % oder in Höhe von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam?
2. Sind steuerliche Vorteile, die der Vermieter aus der Vermietung einer Wohnung erzielt, bei der Berechnung der laufenden Aufwendungen zu berücksichtigen?”

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger als Mieter von Wohnraum begehren vom Beklagten die Rückzahlung geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung sowie die Feststellung, daß sie lediglich zur Leistung einer niedrigeren als der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet sind.

Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 5. September 1989 vom Beklagten ab 15. September 1989 eine 72 qm große Wohnung im Hause …, 2000 Hamburg …. Das Gebäude ist vor 1919 errichtet worden sowie in normaler Wohnlage belegen, und die gemietete Wohnung war bereits vor ihrer – vor dem Einzug der Kläger durchgeführten – Instandsetzung und Modernisierung mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Nach § 4 des Mietvertrages beträgt die Nettokalt-Miete DM 1.152,– (= 16,– DM/qm). Die Parteien sind sich darüber einig, daß aufgrund der in § 5 des Vertrages geregelten Staffelmiete eine Nettokalt-Miete von DM 1.224,– (= 17,– DM/qm) ab 1. September 1991 und von DM 1.296,– (= 18,– DM/qm) ab 1. September 1993 vereinbart ist; bei den im Vertrag genannten Beträgen handelt es sich um den Bruttowarm-Mietzins.

An und im Gebäude … –71 sowie in der von den Klägern gemieteten Wohnung wurden vor der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum und vor Erwerb der Wohnung durch den Beklagten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Der Beklagte hat für den Erwerb der Wohnung einen Betrag von DM 253.000,– entrichtet und für die Finanzierung ein mit anfänglich effektiv 8,19 % verzinsliches Darlehen in Höhe von DM 249.000,– aufgenommen.

Die Kläger halten die Mietzinsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG für teilweise unwirksam, § 134 BGB. Für die Wohnung gelange das Rasterfeld „C 3” des Hamburger Mietenspiegels zur Anwendung.

Der Beklagte meint, der Hamburger Mietenspiegel 1989 könne keine Anwendung finden, da er nicht auf zutreffender Grundlage erstellt sei. Bei Anwendung des Mietenspiegels sei der ortsübliche Vergleichsmietzins jedenfalls dem Rasterfeld für Neubauwohnungen zu entnehmen. Die Wohnung sei umgebaut im Sinne von § 17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG. Der Beklagte behauptet die Aufwendung von Renovierungs- und Modernisierungskosten für die Wohnung von über DM 65.000,–. Allein die Zinsbelastung für das Mietobjekt betrage monatlich DM 1.726,72.

Die Kläger haben nach einer teilweisen Klagrücknahme bei ihrer Klage einen von ihnen unter Einbeziehung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze von 20 % akzeptierten und zu entrichtenden Mietzins von monatlich DM 768,24 netto kalt (= 10,67 DM/qm) für den Zeitraum bis zum 31. August 1991 und von monatlich DM 840,24 netto kalt (= 11,67 DM/qm) für die Zeit vom 1. September 1991 bis zum 31. August 1993 zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs entsprochen. Das Amtsgericht hat für den hier zu beurteilenden Zeitraum ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen angenommen. Bei der Berechnung des noch zulässigen Mietzinses hat es zu dem Höchstwert des Rasterfeldes „C 3” des Hamburger Mietenspiegels 1989 (= 8,79 DM/qm) 20 % („Wesentlichkeitsgrenze”) hinzugerechnet (= 1,76 DM) und ist damit zu einem gemäß § 5 WiStG maximal zulässigen Mietzins von 10,55 DM/qm (= DM 759,60 monatlich) gelangt, wobei eine Einordnung der Wohnung in das Rasterfeld ausdrücklich nicht erfolgt ist. Laufende Aufwendungen des Beklagten gemäß § 5 Abs. I S. 3 WiStG bis zur (Wucher-) Grenze von 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht unter Hinweis auf das Urteil der Zivilkammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 18. September 1990 (316 S 132/90) nicht berücksichtigt, da die laufenden Aufwendungen die Grenze von 50 % überschreiten würden.

Der Beklagte hat gegen das Urteil des Amtsgerichts form- und fristgerecht Berufung eingelegt und verfolgt seinen Klagabweisungsantrag weiter.

Das Landgericht hat die von den Klägern gemietete Wohnung in Augenschein genommen und ist zur Auffassung gelangt, daß nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Miete um mehr als 50 % übersteigt.

Zur Begründun...