OLG Hamburg Beschluss vom 28.08.1991 - 2 Wx 15/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnanlage

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 01.02.1990; Aktenzeichen 73 T 66/89)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 23, vom 1. Februar 1990 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung an das Landgericht zurückverwiesen. Diesem wird auch die Kostenentscheidung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde übertragen.

Tatbestand

I.

Die Wohnanlage wurde auf dem Wege des Bauherrnmodells errichtet. An dem im Grundbuch von Niendorf Bl. 11… eingetragenen Grundstück wurde Wohnungseigentum dadurch begründet, daß die Kommanditgesellschaft … Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. – im folgenden: …- und einzelne Bauherren, an welche die … jeweils Bruchteilseigentum veräußerte, in notarieller Urkunde vom 15. November 1984 einen Vertrag gem. § 3 WEG schlossen. Dort wurde in II. § 15 bestimmt, daß die Antragsgegnerin mit Wirkung vom 1. Januar 1985 erster Verwalter sei. Am 29. November 1984 wurde der Antrag auf Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum entsprechend der Urkunde vom 15. November 1984 beim Grundbuchamt eingereicht. Unter dem 25. Januar 1985 stellte die Hamburger Gaswerke GmbH – im folgenden: HGW – „EG … – STR. VERTR. D. … HAMB. …- u. … MBH u. CO” eine Rechnung über 13.137,62 DM für Gasverbrauch in der Zeit vom 23. Oktober bis 30. Dezember 1984 aus. Am 5. März 1985 überwies die Antragsgegnerin den Betrag von einem für die „… Z.HD.KG. … VERW.” eingerichteten Konto an die HGW (Tag der Abbuchung vom Konto). Die Wohnungseigentumsrechte wurden am 14. Juni 1985 in den dafür neugebildeten Grundbüchern eingetragen. Der Treuhänder der Bauherrengemeinschaft, Rechtsanwalt …, bezahlte von den Gaskosten im April 1987 1.268,91 DM. Im Jahr 1987 stellte die Antragsgegnerin den Restbetrag zu Lasten der Wohnungseigentümer in die Abrechnung der Wohnanlage ein. Zu Ende 1987 wurde die Antragsgegnerin von den Wohnungseigentümern als Verwalter abberufen.

Mitte 1988 leiteten die Antragsteller dieses Verfahren durch Stellung des Antrags auf Verpflichtung der Antragsgegnerin zum Ersatz der restlichen Gaskosten von 11.868,71 DM nebst Zinsen ein. Das Amtsgericht hat dem Antrag durch Beschluß vom 7. August 1989 stattgegeben. Die Beschwerde der Antragsgegnerin wurde durch den angefochtenen Beschluß des Landgerichts zurückgewiesen. Im Verfahren vor dem Landgericht waren sich die Beteiligten darüber einig, daß die Gaskosten in der Zeit der Errichtung der Wohnanlage angefallen waren und daß gegenüber der Liste im Vertrag vom 15. November 1984 nach dem 5. März 1985 ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer eingetreten war; die … hatte zwei weitere Eigentumswohnungen veräußert, deren Erwerber zu den Antragstellern gehören.

Entscheidungsgründe

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 29, 27 FGG zulässig und auch begründet, weil die Entscheidung des Beschwerdegerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht, §§ 27 FGG, 550 ZPO.

1. Die Vorinstanzen haben zutreffend angenommen, daß die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin auch noch nach Beendigung ihrer Tätigkeit als Verwalter im Verfahren gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG vorgehen können (vgl. Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 1991, § 43 Rn. 31, vor § 43 Rn. 65).

2. Das Landgericht hat im angefochtenen Beschluß folgende Feststellungen getroffen:

Die Gaskosten seien vor Konstituierung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 1. Januar 1985 und vor Inbesitznahme der Wohnungen entstanden. Die Antragsgegnerin habe bei der – aus dem Vermögen der Wohnungseigentümer erfolgten – Bezahlung der Gasrechnung gewußt, daß das Vermögen der Wohnungseigentümer nicht dafür hafte. Dieser Betrag sei auch nach Auffassung der Antragsgegnerin von der Firma … der Generalübernehmerin der Bauherrengemeinschaft, zu zahlen gewesen. Diese Firma habe sich geweigert zu zahlen, weil sie sich noch Forderungen gegenüber der Bauherrengemeinschaft berühmt habe.

Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, daß für die Gaskosten als Baukosten nach außen allein die Bauherrengemeinschaft gehaftet habe; eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei auch unter dem Gesichtspunkt der werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu begründen. Die Gaskosten hätten mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nichts zu tun gehabt. Durch das als Vertragsverletzung zu betrachtende Verhalten der Antragsgegnerin sei den Antragstellern ein Schaden, nämlich eine Vermögenseinbuße, entstanden. Sollten die Antragsteller zugleich einen Bereichungsanspruch gegen die Bauherrengemeinschaft erworben haben, so finde doch deshalb keine Vorteilsausgleichung statt, weil die Antragsgegnerin dadurch unbillig entlastet würde. Angesichts des ungeklärten Innenverhältnisses zwischen Bauherrengemeinschaft und Firma … hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, das weitere Vorgehen in dieser Angelegenheit der Bauherrengemeinschaft zu überlassen.

3. Die tatsächlichen Feststellun...