OLG Hamburg Beschluss vom 03.03.1999 - 4 RE-Miet U 131/98

Tenor

Ist in einem Wohnraum-Mietvertrag infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen eine die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen worden, so endet die Teilnichtigkeit hinsichtlich künftiger Mietzinsansprüche nicht deshalb, weil nach Vertragsabschluß der Tatbestand des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen entfällt.

Tatbestand

I. Die Klägerin mietete von dem Beklagten mit Vertrag vom 5. Juli 1991 eine 61,97 qm große Wohnung in Hamburg-Pöseldorf auf unbestimmte Zeit. Vereinbart war eine Staffelmiete, durch die der anfängliche Mietzins von 747,– DM (12,05 DM/qm) ab 1. August 1992 auf 784,– DM (12,65 DM/qm), ab 1. August 1993 auf 824,– DM (13,30 DM/qm), ab 1. August 1994 auf 865,– DM (13,96 DM/qm), ab 1. August 1995 auf 908,– DM (14,65 DM/qm) und ab 1. August 1996 auf 953,– DM (15,38 DM/qm) steigen sollte. Die Klägerin verlangt Rückzahlung eines Teils des für den Zeitraum von Januar 1992 bis Dezember 1996 geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStG ab 1. August 1992 angenommen. Es ist von einem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgegangen und hat zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses den Mietenspiegel zugrunde gelegt. Dem ist der Beklagte mit der von ihm eingelegten Berufung entgegengetreten und hat u. a. geltend gemacht, bei einer Staffelung so geringen Ausmaßes wie im vorliegenden Fall – etwa 5 % jährlich –, die auch in der Kommentarliteratur empfohlen werde, könne vom Ausnutzen eines geringen Angebots nicht ausgegangen werden.

Das Landgericht hält den ab August 1992 vereinbarten Staffelbetrag für überhöht, da er mehr als 20 % über der durch Ortsbesichtigung und Verwertung des Mietenspiegels festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete liege. § 5 WiStG sei auch auf die Staffelmiete anwendbar. Die Überhöhung sei nicht durch laufende Aufwendungen gerechtfertigt. Der ohne Berücksichtigung des subjektiven Tatbestands des § 5 WiStG festzustellende Ursachenzusammenhang zwischen einem geringen Angebot an vergleichbaren Räumen bei Vertragsschluß und der Miethöhe sei für den gesamten Rückforderungszeitraum gegeben, auch wenn ab August oder Dezember 1996 möglicherweise der Tatbestand eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nicht mehr vorgelegen habe.

Sollte das Entfallen des Merkmals „geringes Angebot” aber, wie vom LG Frankfurt/Main angenommen (WuM 1998, 168), für jedes Mietjahr erneut zu prüfen sein, müsse insoweit für den letzten Abschnitt des Rückforderungszeitraums ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Diese Frage sei – zumal angesichts der bereits vorhandenen gegenteiligen Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg – von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Das Landgericht hat dem Senat deshalb folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Führt nach Abschluß eines Wohnraummietvertrages, in welchem unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die üblichen Entgelte wesentlich übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, der in den Zeitraum des auf § 812 BGB gestützten Rückforderungsanspruchs des Mieters fallende Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum dazu, daß mit dem Wegfall dieses Merkmals auch Rückforderungsansprüche des Mieters entfallen?

Wegen der weiteren Begründung des Vorlagebeschlusses wird auf die Veröffentlichung in WuM 1998, 408 verwesen.

Entscheidungsgründe

II. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Da von dieser Frage die Notwendigkeit einer Beweisaufnahme abhängt, ist sie entscheidungserheblich (vgl. Stein/Jonas/Gurski, ZPO, 21. Aufl., § 541 Rdn. 9 Zöller/Gummer, ZPO. 21. Aufl., § 541 Rn. 26).

Das Landgericht als Berufungsgericht hat nachvollziehbar dargelegt, weshalb es insoweit auf die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage ankommt. Im Zusammenhang mit der Vorfrage, ob die vereinbarten Entgelte die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, hat das Landgericht allerdings nicht erörtert, auf welchem Wege es diese Vorfrage bei der Staffelmietvereinbarung beantworten möchte. Während die wohl h.M. die einzelnen gestaffelten Mietbeträge an den jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmieten mißt (vgl. Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz – Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 10 MHG Rdn. 68; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 MHG Rdn. 33; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, S. 53; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB, 13. Aufl., § 10 MHG Rdn. 45; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl Teil III Rdn. 432), halten andere einen Vergleich des Gesamtmietzinses während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung mit der ortsüblichen Mi...