LG Frankfurt am Main Urteil vom 30.12.1997 - 2/11 S 271/97, 2-11 S 271/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung des Mieters zur Zahlung überhöhter Miete bei unterlassenem Wohnungswechsel trotz Wegfalls der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung sind für jedes Mietjahr erneut zu prüfen. Bei deutlicher Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist der Mieter gehalten, die Möglichkeit des vorbehaltenen, kurzfristigen Ausscheidens aus dem unter Ausnutzung einer Mangellage zustandegekommenen Mietvertrag zu ergreifen. Anderenfalls trägt er die Last des vereinbarten Mietzinses, falls er nicht marktgerecht die Chancen ergreift.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger macht aus abgetretenem Recht Rückzahlungsansprüche gegen die Beklagte wegen angeblich überhöhter Mietzahlungen für den Zeitraum 1992 bis 1996 geltend. Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/M. der Klage voll stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt. Sie ist der Auffassung, daß die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG nicht erfüllt seien, insbesondere hätte die ortsübliche Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten festgestellt werden müssen. Außerdem hätte ein jüngeres Baualter für das Haus angenommen werden müssen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist nur zum Teil begründet.

Dem Kläger steht ein Anspruch im ausgeurteilten Umfang auf Rückzahlung überhöhter Miete nach § 812 BGB in Verbindung mit § 134 BGB und § 5 WiStG für den Zeitraum 1992 bis Ende 1994 zu. Die hiergegen geltend gemachten Einwände der Beklagten vermögen nicht durchzugreifen.

Die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG sind insoweit erfüllt.Bei Anmietung der Wohnung im Jahre 1991 kann noch davon ausgegangen werden, daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestanden hat, wobei insbesondere zu berücksichtigen ist, daß studentische Wohngemeinschaften über die normalen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt hinaus zusätzliche Schwierigkeiten hatten, für sich eine marktgerechte Wohnung zu finden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten brauchte hier die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht durch Sachverständigengutachten ermittelt zu werden.Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Kammer, auf die insoweit verwiesen werden kann und die auch veröffentlicht ist, daß für Wohnungen, die keine Besonderheiten aufweisen, die Vergleichsmiete anhand der jeweiligen Frankfurter Mietspiegel festgestellt werden kann. Davon abzuweichen besteht auch angesichts der eingereichten beiden Sachverständigengutachten keine Veranlassung. Diese Gutachten mögen für ein Ordnungswidrigkeitsverfahren ausreichend sein. Inhaltlich genügen sie jedoch nicht den Anforderungen an ein Sachverständigengutachten im Zivilverfahren, da sie sich für die Feststellung der Vergleichsmieten nicht auf konkret benannte Vergleichsobjekte, sondern nur allgemein auf ihre Sachkunde berufen. Darüber hinaus weisen beide Gutachten bereits in der tatsächlichen Feststellung nicht mehr nachvollziehbare Unterschiede auf, der eine Sachverständige geht vom Vorhandensein einer Waschküche aus, der andere verneint das Vorhandensein einer solchen.

Unter Zugrundelegung des Mietspiegels für das Jahr 1992 (und der unbestrittenen Berechnungen des Klägers) ist für die 87 m2 große Wohnung und bei einem Baualter von 1966 bis 1982 von folgenden Werten auszugehen (eine baualtersändernde umfassende Modernisierung ist nicht detailliert genug vorgetragen):

Der Basiswert beträgt 8,83 DM

Zuschläge für Einhand-Armaturen 0,28 DM

Kachelung im Bad 0,28 DM

Sprechanlage 0,31 DM

Abzüge für Warmwasser sind nicht zu machen, da der Durchlauferhitzer als Warmwasserbereitung auch unter ökologischen Gesichtspunkten durchaus ausreicht. Ferner ist kein Abschlag für fehlende Zentralheizung zu machen;denn nach der geltenden Tabelle gehören Elektrospeicheröfen auch zu Zentralheizungen. Mithin beträgt die erhöhte Quadratmetermiete 9,70 DM. Hierzu kommt ein Küchenzuschlag von 1,70 DM pro Quadratmeter;dieser kann nur im Rahmen des § 287 ZPO geschätzt werden, da die Anschaffungspreise und das Alter der Küchen nicht angegeben werden. Schließlich ist noch ein Spannenzuschlag für den besonders guten Erhaltungszustand des Objekts zu machen in Höhe von 10%, so daß als Quadratmetermietwert ein Betrag von 11,40 DM einzusetzen ist. Zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlags von 20%, mithin 2,28 DM, ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 13,68 DM multipliziert mit 87 m2 ergibt eine zulässige Miete von 1190,16 DM. Gefordert wurden jedoch 1850,- DM, so daß monatlich 659,84 DM zuviel gezahlt worden sind. Auf das ganze Jahr 1992 umgelegt ergibt es eine Zuvielforderung von 7918, 08 DM, wovon jedoch noch 1275,- DM nach den eigenen Angaben des Klägers abzusetzen sind, so daß ein Rückforderungsanspruch für 1992 in Höhe von 6643,08 DM besteht.

Die Berechnungen für die Jahre 1993 und 1994 brauchen nicht im einzelnen mehr dargestellt zu werden, da sie jedenfalls nicht unter den Endbeträgen liegen, die der Kläger für 1993 mit 4134,- D...