OLG Frankfurt am Main Urteil vom 17.06.1999 - 12 U 71/98

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Urteil vom 19.03.1998; Aktenzeichen 3 O 370/97)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 19. März 1998 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 15.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Sicherheiten können auch durch Bankbürgschaft erbracht werden.

Beschwer der Klägerin: über 60.000,– DM.

Tatbestand

Mit schriftlichem Vertrag vom 14./23. Juli 1993 mietete die Klägerin ab 1. Juli 1993 in einem von der Beklagten errichteten Gebäude in Offenbach 1.400 Quadratmeter Gewerbefläche zu einem monatlichen Mietzins von 24.000,– DM. Vorgesehenes Vertragsende ist der 30. Juni 2003. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit ist für den Fall vereinbart, daß mehr als 30 % der gesamten Verkaufsfläche länger als sechs Monate leerstehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Blatt 19 bis 30 der Akten verwiesen.

Das Gebäude, in dem auch ein großes Parkhaus untergebracht ist, wird im Vertragstext als „Einkaufszentrum” bezeichnet und enthält für Einzelhandelsgeschäfte eine zu vermietende Gesamtfläche von ca. 5.500 Quadratmeter. Davon sind ca. 3.400 Quadratmeter an ein großes Spielwarengeschäft vermietet.

Mit Schreiben vom 27. März 1995 bemängelte die Klägerin die schlechte Verkehrsanbindung des Objekts, leerstehende Mietflächen und einen nicht stimmigen Branchenmix; dadurch seien die erwarteten wirtschaftlichen Ziele nicht erreicht worden. Wegen des gesamten Inhalts des Schreibens wird auf Blatt 34, 35 der Akten verwiesen.

Mit Schreiben vom 12. Februar 1997 kündigte die Klägerin eine Schließung der Filiale an, da der erwartete wirtschaftliche Erfolg in gravierendem Maße ausgeblieben sei. Irgendwelche Beanstandungen gegenüber der Beklagten werden in diesem Schreiben, wegen dessen Inhalt auf Blatt 67, 68 der Akten verwiesen wird, nicht erhoben. Auch eine Bezugnahme auf das Schreiben vom 27. März 1995 fehlt.

Mit einem weiteren Schreiben vom 21. November 1997 (Bl. 141 d. A.) kündigte die Klägerin wegen des schlechten Zustandes des gesamten Objekts eine Mietminderung von 20 % an und zahlte ab 1. Dezember 1997 die Gesamtmiete nur noch unter diesem Vorbehalt.

Bereits im Juli 1997 hat die Klägerin Klage mit dem Ziel erhoben, ihre Berechtigung zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses festzustellen.

Sie hat behauptet, beide Parteien seien bei Vertragsabschluß davon ausgegangen, daß ein größerer Flächenanteil auch an ein Lebensmittelgeschäft vermietet werde, was nicht geschehen sei. Im übrigen mache das Gebäude nach wie vor einen verschmutzten und verwahrlosten Eindruck und es stünden immer wieder Ladenflächen leer. All dies wirke sich so nachhaltig nachteilig auf ihr Geschäftsergebnis aus, daß sie wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, daß die Klägerin berechtigt ist, das mit Mietvertrag vom 14./23. Juli 1993 begründete gewerbliche Mietverhältnis über Gewerberäumlichkeiten im Einkaufszentrum … mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen,

hilfsweise festzustellen, daß die Klägerin berechtigt ist, die angemieteten Räumlichkeiten nicht zu betreiben.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten und im Wege der Widerklage beantragt,

festzustellen, daß der Klägerin ein Recht zur Minderung des Mietzinses nicht zusteht.

Die Klägerin hat um Abweisung der Widerklage gebeten.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht den Hauptantrag als unzulässig und den Hilfsantrag als unbegründet abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Wegen der Einzelheiten der Entscheidungsbegründung und des erstinstanzlichen Parteivortrags wird auf das Urteil des Landgerichts Bezug genommen.

Vor Einlegung der Berufung hat die Klägerin mit Schreiben vom 19. Mai 1998 das Mietverhältnis zum 31. Mai 1998 fristlos gekündigt. Wegen der Einzelheiten der von ihr vorgebrachten Kündigungsgründe wird auf Blatt 241, 242 der Akten verwiesen.

Mit der Berufung macht die Klägerin schwerpunktmäßig nach wie vor in erster Linie geltend, es sei vor Vertragsabschluß abgesprochen gewesen, daß neben der Klägerin und dem Spielwarengeschäft als dritter Großanbieter ein Lebensmittelgeschäft in das Einkaufszentraum aufgenommen wird (Beweis: Zeugen …), Statt dessen habe die Beklagte den überwiegenden Teil der Gesamtfläche dem Spielwarengeschäft überlassen, dem zudem noch nachträglich ein separater Zugang geschaffen worden sei. Durch dieses Übergewicht des Spielwarengeschäfts sei die für ein Einkaufszentraum erforderliche Branchenvielfalt nicht erreicht worden.

Auch der allgemeine Zustand des Objekts sei weiterhin unsauber. Sie sei deshalb wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, daß das zwischen den Prozeßparteien bestehende Mietverhält...