OLG Frankfurt am Main Urteil vom 15.06.2012 - 2 U 252/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Herausgabe der Kautionsbürgschaft an Bürgen

Leitsatz (amtlich)

Dem Mieter steht nach Wegfall des Sicherungszwecks nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch gegen den Vermieter auf Herausgabe der Kautionsbürgschaft grundsätzlich nur an den Bürgen zu, sofern sich nicht aus den vertraglichen Beziehungen unter Einbeziehung der Interessenlage der Beteiligten etwas anderes ergibt.

Normenkette

BGB §§ 371, 765

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 19.09.2011; Aktenzeichen 2-26 O 92/11)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Frankfurt/M. vom 19.9.2011 (Az.: 2-26 O 92/11) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 148.300 EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Zwischen den Parteien bestand aufgrund des Mietvertrages vom 11.5.2006 ein Mietverhältnis über Gewerberäume in dem Anwesen ... Straße ... in Stadt1 (Blatt 4 ff. der Akte). Nachdem die Klägerin als Mietsicherheit zunächst eine Barsicherheit i.H.v. 148.300 EUR geleistet hatte, stellte sie sodann zur Ablösung dieser Barsicherheit gem. § 4 Ziff. 4.1 des Mietvertrages eine Mietkautionsbürgschaft der ...-Bank eG in derselben Höhe entsprechend dem Text der Anlage 4 zum Mietvertrag. Gemäß Ziff. 3. dieser Bürgschaft vom 29.6.2006 (Blatt 53 der Akte) war die Vermieterin verpflichtet, sobald die Bürgschaft erloschen ist, die Bürgschaftsurkunde der Bank zurückzugeben. Zum Zwecke der Absicherung dieser Mietbürgschaft wurde zugunsten der ...-Bank eG auf dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch des AG Frankfurt/M., Bezirk ..., Blatt-Nrn. ...-..., eine Grundschuld über 250.000 EUR eingetragen.

Die Beklagte rechnete über ihre Hausverwaltung die Betriebskosten für das Jahr 2007 mit zwei Abrechnungen vom 6.2.2009 ab und errechnete Guthaben i.H.v. 49.940,57 EUR bzw. 26.416,44 EUR (Blatt 79 ff. der Akte). Mit korrigierter Abrechnung vom 23.2.2009 (Blatt 82 der Akte) forderte sie stattdessen eine Nachzahlung von 28.868,16 EUR. Diesen Betrag zahlte die Klägerin. Das Mietverhältnis endete zum 30.6.2009. Mit nochmals korrigierter Abrechnung vom 28.4.2010 forderte die Beklagte für die Betriebskosten des Jahres 2007 einen weiteren Nachzahlungsbetrag von 7.039,86 EUR (Blatt 83 f. der Akte), den die Klägerin nicht anerkennt. Die Betriebskosten für das Jahr 2008 rechnete die Beklagte unter dem 22.6.2010 mit zwei Abrechnungen ab und errechnete Nachzahlungsbeträge i.H.v. 20.300,57 EUR bzw. 33,14 EUR (Blatt 85 ff., 102 ff. der Akte). Mit Schreiben vom 29.6.2010 (Blatt 107 der Akte) kündigte die Hausverwaltung die Gesamtabrechnung der Mietsicherheit an. Mit Schreiben vom 10.8.2010 (Blatt 108 f. der Akte) bezifferte sie die Forderungen der Beklagten, forderte die Klägerin unter Fristsetzung zum 30.8.2010 zur Zahlung von insgesamt 69.468,38 EUR auf und kündigte für den Fall des erfolglosen Fristablaufs die Einlösung der Bankbürgschaft und die Verrechnung der Forderung an. Die Klägerin wandte sich mit Anwaltsschreiben vom 10.8.2010 (Blatt 108 f. der Akte) gegen die Nachforderungen aus den Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 i.H.v. 7.039,86 EUR sowie 33,14 EUR und gegen die Forderung der Erstattung von Kosten für die Instandsetzung der Feuchteschleife i.H.v. 4.546,75 EUR und bat um das Einverständnis der Beklagten zu dieser Abrechnung. Den Restbetrag von 57.848,63 EUR zahlte sie. Die Hausverwalterin forderte die Klägerin mit Schreiben vom 4.10.2010 (Blatt 112 der Akte) unter Fristsetzung zum 8.10.2010 zur Zahlung der Beträge aus den Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnungen 2007 bzw. 2008 auf sowie des Betrages von 27.500 EUR, welcher einem Einbehalt für die Heizkosten-/Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 entspreche, insgesamt also zur Zahlung von 34.573 EUR auf und kündigte erneut für den Fall des erfolglosen Fristablaufs die Inanspruchnahme der Bankbürgschaft an.

Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 vom 7.12.2010 ließ die Klägerin die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 21.2.2011 (Blatt 33 der Akte) über die von ihr beauftragte Hausverwaltung unter Fristsetzung bis zum 28.2.2011 zur Rückgabe der Mietbürgschaft an sie auffordern. Am 11.3.2011 zahlte die Klägerin den Abrechnungssaldo der Betriebskosten i.H.v. 30.279,74 EUR an die Beklagte. Die Beklagte errechnete zum 12.5.2011 eine verbliebene Forderung von 7.073 EUR (Blatt 54 der Akte).

Mit ihrer am 11.5.2011 zugestellten Klage hat die Klägerin von der Beklagten die Herausgabe der Mietkautionsbürgschaftsurkunde an sie sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 2.080,50 EUR verlangt. Nach Herausgabe der Bürgschaftsurkunde durch ...