OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 27.04.2004 - 20 W 183/02

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter ist auch im Beschwerdeanfechtungsverfahren betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan beschwerdeberechtigt. Dies gilt auch für die weitere Beschwerde, wenn er zwar keine Erstbeschwerde eingelegt hatte, durch die Entscheidung des LG aber über die amtsgerichtliche Entscheidung hinaus beschwert ist.

2. Für die Beschwer der Wohnungseigentümer, die eine Genehmigungsbeschluss verteidigen, der in der Vorinstanz (teilweise) für ungültig erklärt worden ist, ist das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Gültigkeit dieser Beschlüsse maßgebend.

3. Die Beschwer mehrerer Wohnungseigentümern bzw. Wohnungseigentümer und Verwalter, die eine Entscheidung mit demselben Ziel anfechten und deshalb Streitgenossen sind, ist zusammenzuzählen.

4. Die Auslegung der Teilungserklärung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen entsprechend dem Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt.

5. Ist eine Regelung in der Teilungserklärung, die die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln soll, nicht eindeutig, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.

6. Auch wenn in der Teilungserklärung einer Mehrhausanlage vorgesehen ist, dass die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einzelner Gebäude den Wohnungseigentümern obliegt, die darin ihre Wohnungen haben, und Gemeinschaftskosten, die "durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können", nicht nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind, gilt dies nicht für Hausmeister- und Reinigungskosten, die im Außenverhältnis die Wohnungseigentümer gemeinsam treffen.

7. Die Verteilung der Verwalterkosten ist in den einzelnen Einzelabrechnungen auch dann nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Kostenschlüssel vorzunehmen, wenn im Verwaltervertrag eine Vergütungspauschale pro Einheit vereinbart ist.

8. Wird die Genehmigung der Einzelabrechnung bzw. des Wirtschaftsplans nur wegen des verwendeten Schlüssels angefochten, ist eine Reduzierung des Geschäftswerts auf 10 % des Gesamtvolumens angemessen.

Verfahrensgang

LG Hanau (Beschluss vom 11.04.2002; Aktenzeichen 8 T 193/01)

AG Hanau (Beschluss vom 20.09.2001)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird als unzulässig verworfen.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Weiteren Beteiligten werden der Beschluss des LG Hanau vom 11.4.2002 und der Beschluss des AG Hanau vom 20.9.2001 abgeändert. Der Anfechtungsantrag der Antragstellerin vom 28.5.2001 und ihre Erstbeschwerde werden insgesamt zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden auch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde und der Erstbeschwerde werden auf 8.643,18 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 21 Wohneinheiten, die aus drei Reihenhäusern mit je einer Wohneinheit und zwei Mehrfamilienhäusern (bezeichnet als Häuser A und B) mit insgesamt 18 Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage mit 3 Doppel- und 6 Einzel-Pkw-Einstellbühnen besteht.

In der notariellen Teilungserklärung vom ... 1995 (Bl. 94-105 d.A.) sind hinsichtlich der Tiefgarage Miteigentumsanteile an dem Grundstück, verbunden mit dem Teileigentum an im Aufteilungsplan im Einzelnen bezeichneten Pkw-Doppel- bzw. Einzelbühnen, bestehend aus je zwei Pkw-Abstellplätzen oder je einem Pkw-Abstellplatz oben und unten gebildet worden.

In § 11 der Teilungserklärung ist u.a. bestimmt:

"Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B obliegt nur den Wohnungseigentümern, die in dem Haus, das instandzusetzen und instandzuhalten ist, ihre Wohnungen haben; diese Regelung gilt auch für die Reihenhäuser, deren Gemeinschaftseigentum auf Kosten des jeweiligen Eigentümers des entsprechenden Hauses instandzusetzen und instandzuhalten ist."

§ 12 dieser Teilungserklärung lautet:

"Die übrigen Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Betriebskosten (z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung) einschließlich der Versicherungsprämien tragen die Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile; dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können; die so festgestellten Kosten trägt der betreffende Wohnungseigentümer in Höhe des nach der Heizkostenverordnung zulässigen Höchstsatzes."

In der Betriebskostenabrechnung 1999/2000 sowie im Wirtschaftsplan 2001 wurden unter Hinweis auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (BGH v. 20.9.2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 = MDR 2000, 1367 = NJW 2000, 3500) Betriebskosten nach Miteigentumsanteil...