OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 20.09.2006 - 20 W 241/05

Leitsatz (amtlich)

1. Ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter ist berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten.

2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche.

3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort genannten Flächenangaben verbindlich.

Normenkette

WEG §§ 10, 16, 28

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-9 T 361/04)

Gründe

I. Die betroffene Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft besteht nach der maßgeblichen Teilungserklärung vom 14.3.1969 aus 38 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten, die in der Teilungserklärung wie folgt bezeichnet sind: ..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss... qm;..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss... qm;..., ein Raum Teileigentum Parkgeschoss,... qm.

Die Antragstellerin ist Teileigentümerin der Einheiten ... und ... Als Eigentümerin der Teileigentumseinheit ... ist eine Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Die Antragstellerin ist Miteigentümerin dieser Bruchteilseigentümergemeinschaft zu 42/404. Die Verhältnisse der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander sind in der Teilungserklärung geregelt. § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung lautet: "Eine Nutzungsänderung der Teileigentumsanteile ...,... und ... (laufende Nr. ...,... und... des Teilungsverzeichnisses) ist zulässig. Diese Räume dürfen also sowohl zu Wohnzwecken als auch zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes benutzt werden. Die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder des Verwalters ist nicht erforderlich." § 8 der Teilungserklärung regelt die Nutzung, Lasten und Kosten. Gemäß § 8d tragen die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten, wie Wasserverbrauch, Steuern, öffentliche Abgaben und so weiter gemeinsam. Die Kosten werden im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt und sind an den Verwalter zu zahlen. Gemäß § 8e werden die Verwaltungskosten pro Wohnung umgelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Fotokopie der Teilungserklärung auf Bl. 22 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Antragstellerin hat beim AG die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 9.11.2003 zu Tagesordnungspunkt 4 - Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für die Übergangszeit von 2001 bis 2003, Tagesordnungspunkt 5 - Genehmigung der Einzelabrechnung für 2001, Tagesordnungspunkt 6 - Genehmigung der Einzelabrechnung für 2002 und Tagesordnungspunkt 7 - Genehmigung des Einzelwirtschaftsplans für 2003, angefochten. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf die Fotokopie des Versammlungsprotokolls (Bl. 65 ff. d.A.) verwiesen. Den Wohnungseigentümerbeschlüssen lagen die Gesamt- und Einzelabrechnungen (Bl. 5 ff. d.A.) zugrunde. Die Einzelabrechnung zeichnet sich dadurch aus, dass hinsichtlich der Bruchteilsgemeinschaft der Tiefgarage ... zunächst eine Einzelabrechnung für die gesamte Bruchteilsgemeinschaft angefertigt wurde. Die Beschlüsse erstreckten sich auf diese Abrechnungen. Zusätzlich erstellte die Verwalterin dann noch eine Einzelabrechnung für den/die einzelne Bruchteilseigentümer/in, die jedoch nicht Gegenstand der Beschlussfassung war.

Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, dass der Beschluss über die Verteilung der Wasser- und Kanalkosten gegen den Verteilerschlüssel in der Teilungserklärung verstoße. Im Übrigen hat sie den Verteilerschlüssel in den übrigen angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüssen hinsichtlich des Anteils beanstandet, den sie zu tragen habe. Sie hat behauptet, zur Bruchteilsgemeinschaft ... gehöre ein Parkdeck mit einer Größe von nur... qm und ihr Bruchteil habe eine Größe von... qm. Die Beteiligten zu 2a) und 2b) haben den Vortrag der Antragstellerin unterstützt und darauf hingewiesen, dass ..., ... und ... aus einer Wohnung und 18 Stellplätzen bestehen würde mit zusammen... qm. Die Tiefgarage habe insgesamt eine Größe von... qm, eine Änderung der Teilungserklärung sei im Grundbuch jedoch nicht erfolgt.

Die Antragsgegner haben die Ansicht vertreten, dass die Abrechnung nach der Teilungserklärung erfolgt sei. Solange diese nicht geändert sei, käme ein anderer Abrechnungsmodus nicht in Betracht.

Mit Beschluss vom 9.7.2004 (Bl. 142 ff. d.A.), auf den verwiesen wird, hat das AG den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.9.2003 zu TOP 4 hinsichtlich der für die Abrechnungsperiode 2001-2003 beschlossenen Übergangsregelung zur Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für ungültig erklärt, ebenso die Beschlüsse zu TOP 5 und 6 hinsichtlich der Genehmigung der Einzelabrechnungen (Positionen Wasser und Kanal, Anteil Ausgaben-Einnahmen Gesamt- und Nachzahlung). Im Übrigen hat es die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im W...