OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 25.05.1987 - 20 W 307/86

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 23.06.1986; Aktenzeichen 5 T 521/86)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird abgeändert. Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – Fürth/Odw. vom 30. Januar 1986 wird zu Buchstabe b) aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Behandlung und Entscheidung über den Eintragungsantrag der Antragsteller aus Abschnitt II a der notariellen Urkunde (UR. Nr. 36/86) des Notars vom 13. Januar 1986 an das Amtsgericht – Grundbuchamt – zurückverwiesen.

Gründe

Die Antragstellerin zu 5) hat als Eigentümerin an dem eingangsnäher bezeichneten Grundstück nach § 8 WEG vier Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begründet. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch gewahrt. Die Antragstellerin zu 5) hat die Eigentumswohnung Nr. 1 an die Antragsteller zu 1), die Eigentumswohnung Nr. 2 an den Antragsteller zu 2), die Eigentumswohnung Nr. 3 an die Antragsteller zu 3) und die Eigentumswohnung Nr. 4 an die Antragsteller zu 4) verkauft. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist noch nicht erfolgt; es sind jedoch für die Käufer entsprechende Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 13.1.1986 haben die Antragsteller Sondernutzungsrechte vereinbart. Dazu heißt es in dem hier allein interessierenden Abschnitt II der Urkunde vom 13.1.1986:

„Im Dachgeschoß des Wohngebäudes befinden sich zwei Abstellräume, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Es werden Sondernutzungsrechte an diesen Räumen vereinbart wie folgt:

aa) Dem jeweiligen Eigentümer des Objekts 1.a) (= Wohnung Nr. 1 steht die ausschließliche alleinige Nutzung des im beigefügten Plan, welcher zum wesentlichen Bestandteil dieser Urkunde erklärt wird und mit „Anlage A” bezeichnet ist, mit Nr. 9 gekennzeichneten senkrecht schraffierten Abstellraumes zu;

ab) Dem jeweiligen Eigentümer des Objekts 3.a) (= Wohnung Nr. 3) steht die ausschließliche alleinige Nutzung des im beigefügten Plan mit Nr. 10 gekennzeichneten und waagrecht schraffierten Abstellraums zu;

…

Es wird die Eintragung der vorstehend vereinbarten Sondernutzungsrechte … in den Grundbüchern hiermit bewilligt und beantragt.”

Die Grundbuchrechtspflegerin hat den Antrag auf Eintragung der Sondernutzungsrechte an den beiden im Dachgeschoß befindlichen Abstellräumen mit Zwischenverfügung vom 30.1.1986 beanstandet. Mit Buchstabe a) der Zwischenverfügung hat sie die Zustimmung der dinglich Berechtigten zur Eintragung der Sondernutzungsrechte verlangt. Buchstabe b) der Zwischenverfügung lautet:

„Die neu entstandenen Abstellräume stellen auch nach Vereinbarung von Sondernutzungsrechten hieran Gemeinschaftseigentum dar. Darum muß für sämtliche Miteigentümer eine Zugangsmöglichkeit vorhanden sein, ohne über fremdes Sondereigentum gehen zu müssen. Dies ist jedoch nicht der Fall und ist jetzt nach Einbat der Türen zu den betr. Räumlichkeiten, die bei der Bildung des Wohnungseigentums nach dem Aufteilungsplan nicht vorhanden wäre: relevant geworden. Es müßte deshalb eine Lösung gefunden werden die dem Erfordernis Rechnung trägt. Insoweit würde sich vielleicht auch die Bildung von Sondereigentum evtl. ohne Änderung der Miteigentumsanteile anbieten, wobei jedoch eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig wäre.

Frist zur Erled. wird gem. § 18 GBO gesetzt bis 10.3.86.”

Gegen Punkt b) der Zwischenverfügung vom 30.1.1986 haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 4.4.1986 Erinnerung eingelegt der Grundbuchrechtspflegerin und Grundbuchrichter nicht abgeholten haben. Das Landgericht Darmstadt hat nach Vorlage der Sache die jetzt als Beschwerde geltende Erinnerung durch Beschluß vom 23.6.1986 mit der Begründung zurückgewiesen, Flächen und Räume, die gemeinschaftliches Eigentum seien, müßten auch dann für all Wohnungseigentümer frei zugänglich sein, wenn an ihnen Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungseigentümer begründet würden die mit ihrem Sondereigentum an die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sondernutzungsflächen oder -räume angrenzen; es bleibe deshalb für den vorliegenden Fall nur der Weg der Änderung der Teilungserklärung, indem jeweils Sondereigentum an den beiden Abstellräumen für diejenigen Wohnungseigentümer begründe werde, denen die Räume zugewiesen worden seien.

Die Antragsteller haben gegen den landgerichtlichen Beschluß mit Schriftsatz vom 28.7.1986 weitere Beschwerde eingelegt, der sie mit Schriftsätzen vom 24.9.1986 und 7.11.1986 die Begründung haben folgen lassen.

Die zulässige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die Vorentscheidungen halten in dem hier allein interessierenden Punkt b) der Zwischenverfügung vom 50.1.1986 der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Der Senat hat schon in formeller Hinsicht erhebliche Zweifel daran, ob die Vorentscheidungen mit § 18 GBO in Einklang stehen Zwingende Inhaltserfordernisse einer Zwischenverfügung sind die Angabe der Eintragungshindernisse, die Bezeichnung der Mitte zur Beseitigung der Hindernisse und die Setzung einer Frist zur Besei...