OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 11.09.2018 - 2 U 55/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag: Fristlose Kündigung bei Pflichtverletzungen durch Verwandte

Leitsatz (amtlich)

Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung.

Verfahrensgang

LG Limburg a.d. Lahn (Entscheidung vom 27.04.2018; Aktenzeichen 1 O 303/17)

Tenor

Der Senat erwägt die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO, da sie nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten erscheint. Der Senat tritt der tatsächlichen und rechtlichen Bewertung durch das Landgericht in vollem Umfang bei. Das mit der Berufung Vorgetragene rechtfertigt keine Abänderung der Entscheidung. Nach vorläufiger Bewertung des Sach- und Streitstandes gilt folgendes:

Gründe

I. Die Beklagte betreibt in den Räumlichkeiten in der Straße1 in Stadt1 einen Backshop. Sie mietete hierfür im Jahre 2007 von den Voreigentümern ein Ladenlokal, 2 Büroräume und eine Toilette im Erdgeschoss, in dem zuvor ein Blumengeschäft betrieben worden war (Ein Teil des Mietvertrages ist vorgelegt als Anlage zur Klageschrift, Bl. 11 ff. d.A.). Als Mietzweck ist in § 1 der Betrieb eines Cafés angegeben. Die Monatskaltmiete betrug 650,00 EUR. Der Mietvertrag enthält in § 2 Nr. 3 (Bl. 14 d. A.) die folgende Regelung:

"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 3 Jahren geschlossen und endet am 31.05.2010; er verlängert sich jeweils um 1 Jahr(e), falls er nicht von einem Vertragsteil mit einer Frist von 3 Monaten zu seinem Ablauftermin gekündigt wird."

Hinter dieser Bestimmung findet sich eine handschriftlich eingefügte Fußnote. Unten auf der betreffenden Seite heißt es in der handschriftlichen Fußnote:

"Sollte das Objekt nach den 3 Jahren, aus welchen Gründen auch immer, zur Neuvermietung angeboten werden, hat der jetzige Mieter ein Optionsrecht."

1. Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Grundstück samt aufstehendem Gebäude und trat in den Mietvertrag als neue Vermieterin ein. Das Objekt befindet sich in einem Gebäude, in dem auch die Klägerin mit ihrer Familie selbst wohnt.

2. In der Folgezeit geriet das Miet- und Nachbarverhältnis in erhebliche Zerrüttung.

a) Mit Schreiben vom 12.09.2017 sprach der Klägervertreter namens der Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2018 aus (Bl. 37 d. A).

b) Der Bevollmächtigte der Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 18.09.2017 auf, es zu unterlassen, das Grundstück bzw. Gebäude der Klägerin, ihre Person oder ihre Familienangehörigen zu filmen bzw. zu fotografieren. Es wurde ihr auch untersagt, Tonaufzeichnungen der Klägerin oder ihrer Familie anzufertigen (Anlage zur Klageschrift, Bl. 32 d. A.). Dem war vorausgegangen, dass die Beklagte ohne Erlaubnis Gespräche und Äußerungen aufgenommen und Fotos und Filmaufnahmen von Haus und Hof, der Klägerin selbst und ihrer Familie gefertigt hatte. Dies tat sie auch in der Folgezeit trotz des Unterlassungsbegehrens. Die Beklagte hielt sich dann in der Folge trotz des Hausverbotes vom 18.09.2017 wiederholt auf dem Grundstück der Klägerin auf, obwohl dies nicht zur angemieteten Fläche gehörte.

c) Mit Schreiben vom 19.09.2017 (Anlage zur Klageschrift, Bl. 31 d. A.) machte der Bevollmächtigte der Klägerin ein Besichtigungsrecht an den Mieträumen geltend. Er bat um Benennung dreier Alternativtermine. Am Freitag, 29.09.2017 ging im Büro des Klägervertreters nach Büroschluss das Antwortschreiben der Bevollmächtigten der Beklagten vom 26.09.2017 ein. Es wurde ein einziger Besichtigungstermin (04.10.) genannt und eine Besichtigung durch den Sohn der Klägerin nicht akzeptiert (Anlage zur Klageschrift, Bl. 22 d. A.). Wegen des Wochenendes und des Feiertags war dies aber so kurzfristig nicht mehr möglich. Die vom klägerischen Bevollmächtigten vorgeschlagenen drei Terminvorschläge im Schreiben vom 02.10.2017 (Anlage zur Klageschrift, Bl. 35 d. A.) wurden bis zum Ablauf der auf den 05.10.2017 gesetzten Frist nicht bestätigt.

d) Am 27.09.2017 kam es um ... Uhr auf dem Hof des Objekts zu einer körperlichen Auseinandersetzung zwischen dem Sohn der Klägerin und dem Sohn der Beklagten, deren Hergang im Einzelnen streitig ist. Der Sohn der Beklagten schlug nach den Feststellungen des Landgerichts fünf Mal mit der Faust in Richtung Kopf und Oberkörper des Sohnes der Klägerin ein und trat ihm mindestens einmal mit dem beschuhten Fuß in die Hüfte, als er bereits auf dem Boden lag. Die Beklagte selbst half nicht, sondern filmte stattdessen noch den Vorfall mit ihrem Smartphone. Die Klägerin stellte sich ihrerseits hinzu und filmte das Geschehen und ihre filmende Gegnerin. Der Sohn der Klägerin erlitt infolge der Auseinandersetzung Schürfwunden am Knie, Prellungen an Unterarm und Jochbein ve...