OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 08.06.1988 - 20 REMiet 3/88

Leitsatz (amtlich)

Die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 und 6.3.1986 erfassen auch den Fall, daß bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung eine anteilige Kostenlast des Mieters an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vereinbart ist und bei Renovierungsfristen ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum einbezogen wird, für den der Vormieter anteilsmäßige Leistungen an den Mietnachfolger zu zahlen hat.

Eine Vorlage der gleichen Rechtsfrage ist demzufolge nur zulässig, wenn das Landgericht von diesen Rechtsentscheiden abweichen will.

Normenkette

3.MietRAndG Art. III Abs. 1 S. 1; BGB §§ 535-536; AGBG § 9

Verfahrensgang

LG Kassel (Entscheidung vom 19.05.1988; Aktenzeichen 1 S 454/87)

AG Kassel (Aktenzeichen 804 C 2476/87)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Die Beklagte hatte von der Klägerin, einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, von 1.9.1982 bis 31.7.1986 eine Wohnung im Hause … gemietet. Bei Übernahme der Wohnung hat sie formularmäßig erklärt, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Die Klägerin behauptet, sie habe der Beklagten eine vollständig renovierte Wohnung überlassen, die Beklagte habe die Wohnung aber nicht vollständig renoviert zurückgegeben, außerdem sei die vorgenommene Renovierung zum Teil mangelhaft. Sie habe deshalb die Wohnung ordnungsgemäß renovieren lassen. Die dafür aufgewandten Kosten verlangt sie von der Beklagten.

Die Beklagte behauptet, sie habe eine nur teilweise renovierte Wohnung übernommen, die Wohnung aber fast vollständig und auch mangelfrei renoviert zurückgegeben.

In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung D 1981), die Teil des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags sind, findet sich bzgl. der Schönheitsreparaturen folgende Regelung: Nr. 5 …

(2) Die vom Mieter gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen

das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen	alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten	alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen	alle sieben Jahre

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 13 …

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 5 Abs. 2 und 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 4 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Nr. 4 …

(2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Nr. 13 Abs. 4) vom Vormieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen auszuzahlen.

Das Amtsgericht hat die Klage ohne Beweisaufnahme mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung der Nr. 13 IV AVB sei unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin möchte das Landgericht zurückweisen. Es meint, der Anspruch der Klägerin könne sich allein auf die Bestimmung Nr. 13 IV AVB stützen. Diese Bestimmung sei aber nur wirksam, wenn vertragsgemäß die Überlassung einer renovierten Wohnung geschuldet werde; das sei hier aber nicht der Fall. In der Auslegu...