OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 04.07.2006 - 20 W 179/04

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage, inwieweit die Änderung einer Vereinbarung in einer Gemeinschaftsordnung möglich ist, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorschreibt, und inwieweit ein diesbezüglicher Änderungsanspruch im Beschlussanfechtungsverfahren geltend gemacht werden kann

2. Eine unzulässige sofortige weitere Beschwerde kann dadurch zulässig werden, dass auch die andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen Anschlussrechtsbeschwerde möglich ist, für die es auf das Erreichen einer Mindestbeschwer nicht ankommt.

Normenkette

WEG §§ 16, 43, 45

Verfahrensgang

LG Fulda (Aktenzeichen 5 T 154/03)

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Mitglieder der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Anlage handelt es sich um eine Appartementhotelanlage, die aus diversen Teileigentumseinheiten (Kaffeehaus, Laden, Restaurant, Hotelbar, Kegelbahn, Schwimmbad, Sauna und Solarium, Squashhalle, Geräteraum, Diskothek, Hotelbüro und Fitnessraum) sowie aus dem Sondereigentum an zahlreichen Wohnungen besteht. Der Antragsteller ist Eigentümer einer solchen Wohneinheit, dem Appartement ... Der Miteigentumsanteil des Antragstellers beträgt.../1000.

Der Errichtung der Anlage liegt die Teilungserklärung zugrunde, die am 25.9.1986 von dem Notar Dr. N1 in O1, Urkundenrolle Nr .../1986, beurkundet worden ist. Nach III der Teilungserklärung sind die Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und über die Verwaltung in der "Gemeinschaftsordnung" geregelt, die als Anlage 1 zu dieser Urkunde genommen wurde. Nach § 3 Ziff. 2 dieser Gemeinschaftsordnung tragen die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. In § 3 Ziff. 2a ist bestimmt, dass die Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung von den Eigentümern entsprechend dem Verbrauch getragen werden. Die Verbrauchsregistrierung erfolgt durch Wärme- und Warmwassermesser, die von der mit der Abrechnung beauftragten Firma montiert, justiert und abgelesen werden. Tatsächlich sind Wärmemessgeräte und Warmwasserzähler nur für die Teileigentumseinheiten, nicht jedoch für das Sondereigentum, die Wohnungen, installiert worden. Die Verteilung wurde seither zwischen den Teileigentümern nach Verbrauchsmessung und den Appartements nach Wohnfläche vorgenommen.

Die Anlage X ist darauf ausgerichtet, dass die Eigentümer der einzelnen Appartements diese an Hotel- und Feriengäste weiter vermieten. Die weit überwiegende Zahl der Eigentümer hat die touristische Vermarktung der Appartements der X GmbH &... KG übertragen. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die X GmbH. Die Appartementeigentümer sind Kommanditisten. Auch der Antragsteller hat der Kommanditgesellschaft angehört, ist aber im Jahre 1979 aus der Betreibergesellschaft ausgeschieden und bewirtschaftet sein Appartement in Eigenregie, wobei er es überwiegend selbst nutzt. Auch einige andere Appartementeigentümer bewirtschaften ihre Wohnung in Eigenregie. Die Betreibergesellschaft beschäftigt einen Hausmeister, der auch Leistungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbringt, wofür anteilig Kosten von der Gemeinschaft übernommen werden. Ferner hält die Betreibergesellschaft in der Hotelanlage eine Rezeption vor. Diese Kosten sind früher nicht anteilig von der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgetragen worden. Der erstmalige Ansatz für anteilige Rezeptionskosten i.H.v. 50.000 DM erfolgte im Wirtschaftsplan 2002, der am 4.11.2001 beschlossen wurde und unangefochten blieb. Auf das Protokoll dieser Eigentümerversammlung, Blatt 84 ff. d.A., wird insoweit Bezug genommen.

Mit am 27.11.2002 beim AG eingegangenem Antrag hat der Antragsteller mehrere Beschlüsse angefochten, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.11.2002 gefasst wurden. In dieser Versammlung wurde laut Protokoll, auf das ebenfalls verwiesen wird (Bl. 8 ff. d.A.), unter Tagesordnungspunkt 07 die Wirtschaftsabrechnung 2001 mit einem Gesamtaufwand von 503.827,53 DM mehrheitlich genehmigt. In dieser Abrechnung waren anteilige Kosten für "Rezeption" enthalten. Unter Tagesordnungspunkt 17 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 netto ohne Mehrwertsteuer mit 248.814 EUR genehmigt. Dieser Wirtschaftsplan enthält die Position "Pforte/Rezeption" mit 29.000 EUR sowie "Strom n. Betr." mit 3.200 EUR. Weiter wurde in der Versammlung unter Tagesordnungspunkt 16 über Anträge des Antragstellers, der in der Versammlung nicht anwesend war, abgestimmt. Seine Anträge, sowohl die Heizkosten als auch die Kalt- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wurden mit einer Gegenstimme abgelehnt.

Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, dass er für Kosten der Rezeption nicht anteilig aufzukommen habe, da diese ausschließlich im Interesse der Betreibergesellschaft anfielen. Er nehme die Dienste der Rezeption nicht i...