OLG Düsseldorf Urteil vom 30.03.2006 - I-10 U 166/05

Leitsatz (amtlich)

1. Das Fehlen einer für die gewerbliche Nutzung an sich erforderlichen Nutzungsgenehmigung führt allerdings nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gem. § 536 BGB und damit zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist

2. Die Klausel in einem Pachtvertrag über einen Pferdehof, "Es finden jeweils in den Monaten Oktober und April zwei Betriebsbesichtigungen statt. Ergeben sich hierbei Beanstandungen, zu der auch das Vorliegen von Mängeln gehört, so entscheidet - bei Nichteinigung der Parteien - über deren Berechtigung der noch zu bildende Gutachterausschuss ...", ist gem. §§ 133, 157 BGB bei verständiger Regelung dahingehend auszulegen, dass im Streitfall ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel durch den Gutachterausschuss bestätigt sein muss.

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 03.11.2005; Aktenzeichen 8 O 156/05)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 3.11.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des LG Düsseldorf abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm angemieteten Teile des ....-hofes in Düsseldorf - belegen ..., ... D. - nämlich Alter Pferdestall mit 17 Boxen, Sattelkammern, Reithalle mit Inneneinrichtung (z.B. Spiegel, Bande, Beleuchtung u. Reitbahnboden), Pferdestall-Anbau mit 36 Boxen, Vorbau südlich zur Reithalle mit Aufenthaltsraum ohne Inventar mit gefliestem Boden, darunter Lagerraum, eine Wohnung bestehend aus Küche, Bad und 2 Zimmern (diese ohne Fußbodenbelag und Tapeten), ein Schulungsraum (Fußboden gefliest, ohne Inventar), Toiletten neben dem Schulungsraum, voll ausgestattet, Reitplatz mit Nebenplatz, Weg westlich der Gebäude mit dem Hinweis "Reitschule"(nur dieser Weg ist vom Betrieb des Pächters zu benutzen) geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Räumungsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung i.H.v. 61.335 EUR und die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Kosten i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Kläger vorab in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Gründe

I. Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, den von den Klägern angepachteten Teil des ...-hofes in D. zu räumen. Wegen des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien und der getroffenen Feststellungen - einschließlich der gestellten Anträge - wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 206-210). Das LG hat die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigungen der Kläger hätten den Pachtvertrag nicht beendet. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 210 ff.).

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihren erstinstanzlichen Räumungsantrag auch hinsichtlich der insoweit gestellten Hilfsanträge weiter verfolgen. Sie halten das klageabweisende Urteil für rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung des LG sei die fristlose Kündigung vom 31.8.2005 wirksam. Das LG habe insoweit die Darlegungs- und Beweislast sowie die Bedeutung des § 8 PV (letzter Absatz) verkannt. Der Beklagte habe sich am 31.8.2005 mit mehr als einer Pacht in Rückstand befunden. Es sei dem Beklagten unbenommen geblieben, vor Gericht Mängel des Pachtobjekts vorzutragen und daraus resultierende angebliche Minderungsrechte einzuwenden. Dies habe das LG verkannt. Die Auffassung des LG führe dazu, dass sie ihr fristloses Kündigungsrecht gem. § 12 Abs. 3 PV erst ausüben könnten, wenn sie zuvor den Gutachterausschuss angerufen hätten und dieser die Mängelfreiheit festgestellt hätte. Im Übrigen halten sie auch ihre weiteren Kündigungen entgegen der Auffassung des LG für wirksam. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 16.1.2006 (GA 233 ff.) verwiesen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der Berufung. Das LG habe zu Recht festgestellt, dass hinsichtlich der Kündigung vom 31.8.2005 ein Kündigungsgrund aufgrund des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nicht bestehe. Der Zahlungsrückstand basiere nicht auf einem Zahlungsverzug, vielmehr habe er die Pacht wegen zahlreicher Mängel der Pachtanlage gemindert. Ein pflichtwidriger Zahlungsverzug liege erst dann vor, wenn er sich den Feststellungen des - bisher nicht eingeholten - Schiedsgutachtens widersetze. Im Übrigen hält er auch die weiteren von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen mit dem LG für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 20.2.2006 (GA 279 ff.) Bezug g...