OLG Düsseldorf Urteil vom 28.10.2010 - I-10 U 22/10

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Auslegung der Regelung in einem Hotelpachtvertrag, "Die ersten vier Monate der Mietzeit (Juni 2008, Juli 2008, August 2008 und September 2008) sind für den Mieter mietfrei, während dieser Zeit sind nur die Betriebskosten zu zahlen ... Weitere vier Monate (Oktober 2008, November 2008, Dezember 2008, und Januar 2009) entrichtet der Mieter 50 % der monatlichen Miete ... Ab dem Monat Februar 2009 ist die Miete in voller Höhe ... zu zahlen".

2. Nach berechtigter (hier: fristloser) Kündigung ist der Vermieter weder zu einer weiteren Gebrauchsüberlassung noch zu einer Mängelbeseitigung verpflichtet

3. Die Vereinbarung zur Nichtausübung der Option für einen Zeitraum von 2 - bis 3 Jahren muss gem. § 550 BGB beurkundet werden.

Normenkette

BGB §§ 133, 157, 536, 566

Verfahrensgang

LG Krefeld (Urteil vom 03.02.2010; Aktenzeichen 2 O 273/09)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 3.2.2010 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Krefeld wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, das mit schriftlichem Pachtvertrag vom 18.3.2008 (GA 5 ff.) vom Kläger gepachtete Hotel aufgrund fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 316 ff.). Das LG hat der Räumungsklage stattgegeben. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 318 ff.).

Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung, mit der der Beklagte seinen erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Er macht geltend, das LG sei fehlerhaft zu dem Ergebnis gelangt, die Kündigung des Mietverhältnisses vom 12."August" (!) 2009 sei wirksam gewesen. Das LG sei aufgrund unzutreffender Beweiswürdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Vereinbarung der Parteien, wonach seitens des Beklagten die hälftige Miete erst vier Monate nach Eröffnung des Hotels zu zahlen sei, die ersten vier Monate nach Eröffnung des Hotels hingegen hätten mietfrei sein sollen, nicht getroffen worden sei. Zudem habe das LG den Zeugen M ohne Angaben von Gründen nicht vernommen. Wäre eine Beweisaufnahme erfolgt, hätte diese ergeben, dass die Zusagen des Klägers zur Fertigstellung der von ihm übernommenen Arbeiten bis Dezember 2008 nicht eingehalten worden seien, so dass ihm ein verrechnungsfähiges Guthaben zugestanden und die fristlose Kündigung daher als unwirksam hätte angesehen werden müssen. Der Kläger habe sich zudem treuwidrig verhalten, indem er bereits im Dezember 2008 die neue Mietinteressentin, die "M.- GmbH" durch das Hotel geführt habe. Das LG habe auch zu Unrecht eine Minderung der Miete verneint. Seine Behauptungen über die vorliegenden Mängel seien sehr wohl zu berücksichtigen gewesen. Auch habe es das LG zu Unrecht abgelehnt, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen. Darüber hinaus macht der Beklagte geltend, dass ihm ein verrechnungsfähiges Guthaben zustehe. Wegen der Begründung der Berufung im Einzelnen wird auf die Berufungsbegründung vom 6.5.2010 (GA 398 ff.) Bezug genommen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe seiner Berufungserwiderung vom 21.6.2010 (GA 427 ff.) um Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das LG hat den Beklagten im Ergebnis zutreffend zur Räumung und Herausgabe des Hotels R. in Krefeld verurteilt. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

1. Der Beklagte ist gem. §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, das streitgegenständliche Pachtobjekt zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Das wegen der Mitüberlassung von Inventar (vgl. die Inventarliste GA 171) als Pacht einzustufende Vertragsverhältnis der Parteien ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 12.5.2009 (GA 36) aus wichtigem Grund beendet worden. Der Senat geht mit dem LG davon aus, dass die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB berechtigt war. Danach liegt ei...