OLG Düsseldorf Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 37/13

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 25.01.2013)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers und unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten wird das am 25.1.2013 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Düsseldorf einschließlich der Kostenentscheidung mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass im Tenor die Worte

"abzgl. aufgerechneter 2 345,26 EUR" entfallen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 2/5 und hat der Beklagte 3/5 zu tragen.

Dieses und das am 25.1.2013 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Düsseldorf sind jeweils ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 125 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1. Der Kläger war Eigentümer eines vom Beklagten gemieteten Ladenlokals; das Mietverhältnis ist überdies zwischenzeitlich beendet. Die Parteien haben um Mietrückstände für den Zeitraum 2005 bis Mai 2008 gestritten, um Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2006 bis 2008 sowie - im Rahmen der Widerklage - um die Erstattung von vom Beklagten behaupteten Mietüberzahlungen in den Jahren 2006 bis August 2012 wegen zu geringer Größe der Räumlichkeiten. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die tatbe-standlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das LG hat der Mietzahlungsklage (jedenfalls dem Grunde nach) stattgegeben und die Klage auf Betriebskostennachzahlung abgewiesen, ebenso die Widerklage. Die Berufung des Klägers gegen die Teilabweisung hat der Kläger im Termin vor dem Senat zurückgenommen. In der Berufungsinstanz streiten die Parteien also noch um Mietrückstände aus dem Zeitraum 2005 bis Mai 2008 einerseits und um die Widerklage andererseits.

Das LG hat der Klage (Zusammenstellung Bl. 268 GA) im Ergebnis wegen (5.631,52 - 2.345,26 =) 3.286,26 EUR nebst Zinsen stattgegeben, weil die Forderungen nicht verjährt, zur Höhe vom Beklagten nicht ausreichend angegriffen worden, zum Teil aber durch Aufrechnung erloschen seien, und - nach Beweisaufnahme zur Größe der vermieteten Räumlichkeiten - die Widerklage (zuletzt 16.832,99 EUR) abgewiesen, weil mit dem Mietvertrag ein rechtlicher Grund für die behaupteten Überzahlungen gegeben gewesen sei (kein weiterer Raum, keine Minderung).

Dagegen richten sich die Berufung des Beklagten, der seinen Antrag auf umfassende Klageabweisung (ohne eine vom LG aberkannte Hilfsaufrechnung über 397,03 EUR) sowie seinen Widerklageantrag (also 16.832,99 EUR nebst Zinsen) weiterverfolgt, und die Berufung des Klägers, der seinen Zahlungsantrag in der ursprünglichen Höhe (also wegen des übersteigenden Betrages von 2.345,26 EUR ohne weitere Zinsen, da bereits zugesprochen) weiterverfolgt.

2. Die zulässige Berufung des Klägers hat, soweit weiterverfolgt, in der Sache Erfolg, die ebenfalls zulässige Berufung des Beklagten hat dagegen keinen Erfolg.

2.1. Berufung des Klägers

Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger gegen die Kürzung seiner Mietforderungen durch den zur Aufrechnung gestellten Bereicherungsanspruch des Beklagten auf Erstattung/Rückzahlung seiner im Abrechnungsjahr 2006 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 2.345,26 EUR. Diese Berufung hat Erfolg, denn entgegen der Auffassung des LG ist die Mietforderung des Klägers nicht gem. §§ 387, 389, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB durch Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch des Beklagten auf Rückzahlung seiner in 2006 geleisteten Vorauszahlungen erloschen.

Nach st. Rspr. des BGH (seit BGH NJW 2006, 2252) kann dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er (Mieter) nicht während der Dauer des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. So liegt der Fall hier nicht. Selbst wenn das - wiederholt fristlos gekündigte - Mietverhältnis schon vor oder mit Ablauf der dem Kläger als Vermieter bis zum 31.12.2007 zuzubilligenden Jahresabrechnungsfrist beendet und der Beklagte aufgrund dessen zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals an den Kläger verpflichtet gewesen wäre, müsste der Beklagte sich hier unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles mit Blick auf seine Möglichkeit, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu erzwingen, und ggf. die Konsequenzen aus seinem Verhalten wie ein Mieter behandeln lassen, dessen Mietverhältnis andauerte. Der Beklagte hat das Ladenlokal trotz der bereits in 2007 erhobenen und nach Veräußerung des Grundstücks durch den Kläger in 2012 übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsklage nicht geräumt, sondern hat - abgesehen von nicht berechtigten Kürzungen wegen angeblicher Mängel - die Zahlung der vereinbarten Miete und Nebenkostenvorauszahlungen fortgesetzt, ohne mi...