OLG Düsseldorf Urteil vom 21.05.2015 - I-10 U 29/15

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 23.10.2014)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23.10.2014 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des LG Duisburg unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 170.629,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des zweiten Rechtszugs tragen die Klägerin zu 30 % und der Beklagte zu 70 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe

Die Klägerin nimmt - soweit zweitinstanzlich noch von Bedeutung - den beklagten Insolvenzverwalter der B. B. AG (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin) auf Ausgleich von Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen 2009/10, 2010/11 und 2011/12 in Anspruch (Anlagen K 8 = Bl. 72 ff. GA, K 9 = Bl. 78 ff. GA und K 16 = Bl. 274 ff. GA).

Der Beklagte hat der Insolvenzschuldnerin als Insolvenzverwalter der B. B. Immobilienmanagement GmbH (im Folgenden: BIM) durch Vertrag vom 29.9.2005 Büro- und Archivflächen vermietet (Anlage K 1 = Bl. 8 ff. GA). Zur Umschreibung der gemäß Ziff. 3.2 des Vertrags vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten ist dort auf eine "Anlage 2" verwiesen (Anlage K 21 = Bl. 365 ff. GA). Hinsichtlich der ebenfalls vom Mieter zu tragenden "Infrastrukturkosten" wird in Ziff. 3.3 auf eine "Anlage 3" Bezug genommen; der Beklagte hat erstinstanzlich in Abrede gestellt, dass es sich hierbei um das von der Klägerin als Anlage K 12 (Bl. 137 GA) vorgelegte Schriftstück handelt. Außerdem war dem Mietvertrag als Anlage 6 eine Zusatzvereinbarung über Parkplätze beigefügt (Anlage K 13 = Bl. 138 GA).

Nach Veräußerung des Grundstücks an die D. E. No. 2 Ltd. und Bestellung des Beklagten zum Verwalter der Insolvenzschuldnerin ist das Mietverhältnis durch dreiseitige Vereinbarungen aus März und Mai 2006 auf die Klägerin übergeleitet worden (Anlagen K 2 und K 3 = Bl. 20 ff. GA). Ab April 2009 stellte der Beklagte seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, weil er die früheren Abrechnungen der Klägerin für die Perioden 2007/08 und 2008/09 (Bl. 403 ff. GA) als unzureichend ansah; hieraus hat er im Laufe des ersten Rechtszugs zur Aufrechnung gestellte Erstattungsforderungen hergeleitet. Die der Klage zugrunde liegenden Abrechnungen hat er als "nicht prüffähig" bezeichnet, weil ihr keine Belege beigefügt, die Richtigkeit der Kosten nicht unter Beweis gestellt und eine Vielzahl von Abrechnungspositionen nicht umlagefähig seien; nach ständiger Rechtsprechung sei eine Nebenkostenabrechnung weder nachprüfbar noch fällig, solange auch nur eine einzige Position nicht stimmig sei. Außerdem seien die Mitarbeiter der Klägerin bei dem während des ersten Rechtszugs durchgeführten Belegeinsichtstermin nicht in der Lage gewesen, gezielte (nicht näher ausgeführte) Fragen seines Beauftragen zu beantworten und entsprechende Belege vorzulegen; infolgedessen müsse die Klägerin darlegen, wofür die diversen Positionen angefallen und dass sie auch der Höhe nach berechtigt seien. Wegen der sonstigen Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Bl. 415 - 421 GA) mit der Maßgabe verwiesen, dass es sich bei der Flächenangabe vom 88.539,62 m2 um die Gesamtfläche des von der Klägerin vermieteten Teils des ehemaligen Betriebsgeländes der Insolvenzschuldnerin handelt.

Das LG hat die Klage mit dem Zusatz "dabei zum Teil als zur Zeit unbegründet" abgewiesen. In den nach Prüfungsgegenstand oder -einzelpunkten nicht näher untergliederten Gründen heißt es, der Klägerin stehe jedenfalls derzeit kein fälliger Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten gegen den Beklagten zu, weil ihre Abrechnungen nicht formell ordnungsgemäß seien. Zum Teil seien die geltend gemachten Einzelpositionen bereits ihrem materiellen Gehalt nach nicht umlagefähig. Außerdem seien einzelne Positionen der Höhe nach, hinsichtlich der hiervon erfassten Dienstleistungen oder der Kriterien für ihre Umlage "unklar" bzw. "nicht nachvollziehbar" oder Kostensteigerungen innerhalb der Abrechnungen nicht erläutert. Schließlich habe die Klägerin bei ihrer Flächenumlage das ihr zuzurechnende Leerstandsrisiko nicht berücksichtigt oder die Aufteilung fremdbelasteter Kosten nicht begründet. Die Vielzahl der nicht nachvollziehbaren Positionen lasse vorliegend die Berechtigung der gesamten Abrechnungen entfallen; diese entsprächen nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, da sie mit schwerwiegenden Mängeln behaftet und deshalb insgesamt unwirksam seien. Wegen der Erwägungen im Einzelnen wird auf ...