OLG Düsseldorf Urteil vom 15.12.2011 - I-10 U 118/11

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.

2. Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten zugrunde liegende anwaltliche Tätigkeit i.S.d. §§ 249, 254 Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungsaufforderung beschränkt.

Normenkette

BGB §§ 249, 254 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § Abs. 2 Nr. 1, §§ 392, 1124 Abs. 2, § 1125

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 05.07.2011; Aktenzeichen 4b O 177/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5.7.2011 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weiter-gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu ge-fasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.284 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.4.2009 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der erstinstanzlichen Beweisaufnahme werden dem Kläger auferlegt. Die weiteren Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Beklagte zu 40 %, der Kläger zu 60 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Beklagte zu 81 %, der Kläger zu 19 %

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur i.H.v. 960 EUR Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Übrigen im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

1. Das LG hat dem Kläger rückständige Pacht i.H.v. 5.244 EUR (= 5.855,53 EUR - 566,69 EUR RA-Kosten - 44,84 EUR Zinsen) zuerkannt. Anhand der getroffenen Feststellungen ergibt die Auslegung der Entscheidungsgründe, dass es sich hierbei um die unstreitig nicht gezahlte Pacht für die Monate Februar bis April 2009 i.H.v. je 1.748 EUR monatlich handelt. Aus § 4 der Anlage zum Pachtvertrag vom 21.10.2008 (Anlage K 4) folgt, dass in dem zuerkannten Betrag anteilige Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 960 EUR (= 3 × 320 EUR) enthalten sind, die der Kläger wegen Eintritts der Abrechnungsreife zum 31.12.2010 bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht mehr verlangen konnte (st. Rspr., zuletzt BGH, Beschl. v. 25.10.2011 - VIII ZR 125/11). Der Kläger sieht dies in seiner Berufungserwiderung genauso. Dementsprechend verbleibt zu seinen Gunsten eine berechtigte Pachtforderung i.H.v. 4.284 EUR. Mehrwertsteuer auf die Nebenkostenvorauszahlungen ist weder vereinbart noch wird sie vom Kläger geltend gemacht. Auf die (Nicht-)Einhaltung der vertraglichen Schlichtungsklausel (§ 13 PV) hat sich keine Partei berufen.

Soweit die Berufung die vom Kläger zweitinstanzlich nicht mehr bestrittene Barzahlung über 5.348 EUR auch hierauf verrechnen will, ist diese Zahlung vereinbarungsgemäß und mit Erfüllungswirkung gem. § 362 Abs. 1 BGB auf die Miete Januar 2009 und den vertraglichen Kautionszahlungsanspruch zu verrechnen. Hierauf hat der Senat durch prozessleitende Verfügung des Vorsitzenden vom 30.8.2011 hingewiesen.

Soweit dem Berufungsvortrag eine konkludente Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution i.H.v. 3.600 EUR (nebst bisher nicht bezifferter Zinsen) zu entnehmen sein sollte, hat diese nicht in dieser Höhe zum Erlöschen der Klageforderung geführt. Ungeachtet der Frage, ob nicht bereits die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB einer Aufrechnung entgegenstehen, hat die Beklagte bisher jedenfalls nicht schlüssig dargetan, dass ihr ein fälliger Kautionsrückzahlungsanspruch zusteht. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht automatisch mit Ablauf des Mietverhältnisses. Dem Vermieter ist nach Beendigung des Mietvertrages vielmehr eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGH, ZMR 2010, 94; BGHZ 101, 244; Senat, Urt. v. 1.6.2006 I-10 U 171/05). Bis zum Ablauf dieser Frist ist jeglicher Zugriff des Mieters auf die Kaution, insbesondere durch Aufrechnung gegen die Forderungen des Vermieters, ausgeschlossen (BGH, NJW 1972, 721).

Dem Vortrag der Beklagten ist nicht zu entnehmen, dass diese Voraussetzungen erfüllt. Konkrete Angaben auf welche Weise das gem. § 2 Nr. 1 PV bis 2013 befristete Pachtverhältnis vorzeitig beendet worden ist, hat die Beklagte bisher nicht vorgetragen. Auch hierauf hat der Senat durch prozessleitende Verfügung des Vorsitzenden vom 30.8.2011 hingewiesen.

2. Vorgerichtliche Zinsen in erstinstanzlich zuerkannter Höhe von 44,84 EUR hat der...