OLG Düsseldorf Urteil vom 15.12.2009 - I-23 U 11/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

(Werk-)vertragliche Anforderungen an Errichtung einer als WEG ausgestalteten Seniorenwohnanlage

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 30.08.2007)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 30.8.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des LG Wuppertal unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen geändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Kläger 54.000 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 7.1.2006 zu zahlen.

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, weitere 1.103,74 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 26.10.2006 (Rechtshängigkeit) an die Kläger zur gesamten Hand zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen zu 15 % die Beklagte zu 1) und zu 85 % die Kläger. Die Kläger tragen zu 71 % die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) sowie 85 % ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten und die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2). Die Beklagte zu 1) trägt 29 % ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten sowie 15 % der außergerichtlichen Kosten der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckendes Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Kläger machen gegen die Beklagte zu 1), die im Bauträgergeschäft tätig ist, und gegen den Beklagten zu 2), als Geschäftsführer der Beklagten zu 1) Schadensersatzansprüche geltend, weil die Beklagte zu 1) die geschuldeten Seniorenwohnungen mangelhaft hergestellt und der Beklagte zu 2) sie zudem arglistig getäuscht habe.

Die Kläger erwarben im Jahre 2003 von der Beklagten zu 1) zum Zwecke der Kapitalanlage acht zu erstellende Eigentumswohnungen an deren Bauvorhaben W in S. Die Beklagte hatte in Anzeigen für das Bauvorhaben mit der Bezeichnung "Senioren-Residenz" geworben. In Anzeigen der Beklagten zu 1) waren die Wohneinheiten u.a. als "Behinderten- und rollstuhlgerechten Wohnungen" bezeichnet und es wurde in Werbeanzeigen darauf hingewiesen, dass viele Dienstleistungen, Arztpraxen u. v. m. im Hause zur Verfügung ständen. Darüber hinaus wurde in der Werbung eine erzielbare Nettomiete von 10 EUR/m2 angekündigt. Der den Klägern vor Vertragsschluss überlassene Entwurf einer Teilungserklärung sah zwei Gewerbeeinheiten in dem Gebäudekomplex vor. Zwei Tage vor Abgabe des notariellen Kaufangebotes der Kläger (UR.-Nr. Notar Dr. R in S) wurden diese Einheiten in einer beurkundeten Teilungserklärung des Notars U vom 30.7.2003 (UR.-Nr.) als Wohneigentum ausgewiesen. Die von der Beklagten zu 1) errichteten Wohnungen weichen erheblich von den Vorgaben der DIN 18025 Teil 2 "Barrierefreie Wohnungen, Wohnungen für Rollstuhlnutzer" ab; Gewerbeeinheiten wurden nicht errichtet.

Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagten schuldeten ihnen Schadensersatz, weil die Wohnungen nicht barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgeführt worden und die Vorgaben der DIN 18025 nicht erfüllt seien. Dadurch sei der zu erzielende Mietzins geringer. Zudem habe es der Beklagte zu 2) bei der Beurkundung des Kaufvertrages pflichtwidrig unterlassen, sie darüber zu informieren, dass entgegen dem Entwurf der Teilungserklärung nicht 24 Wohnungen erstellt worden seien, sondern unter Umwandlung der für Arztpraxen vorgesehenen Gewerbeeinheiten in zwei Wohnungen die Planung geändert worden sei. Der Kaufvertrag spreche von 24 Wohnungen, die Teilungserklärung dagegen von 26 Wohnungen. Diese Täuschungshandlung des Beklagten zu 2) müsse sich die Beklagte zu 1) anrechnen lassen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands erster Instanz wird gem. § 540 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das LG hat die Klage nach Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Schadensersatzansprüche der Kläger bestünden nicht. Wegen der Nichterstellung von Gewerbeeinheiten ergeben sich weder ein Anspruch aus den Regelungen des notariellen Vertrages noch aus dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht. Die Bauleistung der Beklagten zu 1) sei nicht mangelhaft. Den Eigentümern sei das Recht eingeräumt worden, die zunächst vorgesehenen Gewerbeeinheiten im Rahmen einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zu bestimmen. Die Geschäftsbedingung sei zumutbar und verstoße nicht gegen § 308 Nr. 4 BGB. Von ihrem Recht habe die Beklagte zu 1) zulässigerweise Gebrauch gemacht. Ein Anspruch der Kläger scheide auch unter dem Aspekt aus, dass die Wohnungen nicht barrierefrei und rollstuhlgerecht sind. Die Beklagte zu 1) habe eine derartige Ausführung der Seniorenwohnungen zwar zunächst zugesagt, davon seien die Vertragsparteien aber in der Folgezeit einverständlich abgewichen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fe...