OLG Düsseldorf Urteil vom 14.05.2002 - 24 U 139/01

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 31.05.2001; Aktenzeichen 9 O 427/0)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 31. Mai 2001 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 35.000,00 EUR abzuwenden, es sei denn der Beklagte leistet vorher Sicherheit in gleicher Höhe.

Tatbestand

Durch Vertrag vom 01. März 1986 vermietete die Klägerin an den Beklagten noch in der Errichtung befindliche Gewerberäume zum Betrieb einer Apotheke mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab Bezugfertigkeit. In § 2 Nr. 1 Abs. 2 S. 2 Mietvertrag (MV) heißt es zum Mietverhältnis:

„Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre (Option), wenn eine der Parteien nicht spätestens ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.”

Der Beklagte übernahm die Räume am 15. Oktober 1986. Spätestens im Jahre 1993 verlegte er den Apothekenbetrieb nur wenige Grundstücke entfernt in ein dort errichtetes Ärztehaus. Verhandlungen der Parteien über eine andere Nutzung der hier in Rede stehenden Mietsache scheiterten. Mit Schreiben vom 22. Februar 2000 teilte der Beklagte der Klägerin folgendes mit:

„Betr.: Mietvertrag Ladenlokal …

Sehr geehrte Frau [Klägerin],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis … fristgerecht zum 28.02.2001.

Um kurzfristige Bestätigung wird gebeten.”

Mit Schreiben vom 13. Oktober 2000 erklärte die Klägerin „die Ausübung des mietvertraglich vereinbarten Optionsrechtes zur Verlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre.”

Die Klägerin ist der Ansicht, die Erklärung des Beklagten vom 22. Februar 2000 habe das Mietverhältnis mangels unzutreffender Fristberechnung nicht zum 28. Februar 2001 beenden können. Dementsprechend – so behauptet sie – habe sie bereits mit Schreiben vom 01. März 2000 die Kündigungserklärung zurückgewiesen und um eine fristgerechte Kündigung gebeten, falls der Beklagte eine solche wünsche. Mangels einer solchen Kündigung sei deshalb das Mietverhältnis auch nicht zum 14. Oktober 2001 beendet worden. Durch das fristgerecht durch sie selbst in Anspruch genommene Optionsrecht sei das Mietverhältnis vielmehr um fünf Jahre, nämlich bis zum 14. Oktober 2006 verlängert worden.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Anmietung von Apotheken räumen im Erd- und Kellergeschoss des Hauses W. Str., O. durch die Kündigung des Beklagten vom 22. Februar 2000 nicht zum 28. Februar 2001 beendet worden ist und mindestens bis zum 14. Oktober 2006 noch fortbesteht.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten und hat insbesondere behauptet, das Schreiben vom 01. März 2000 habe er nicht erhalten.

Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil unter Abweisung der weitergehenden Klage festgestellt, dass die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis nicht zum 28. Februar 2001 beendet hat und es bis zum 14. Oktober 2001 fortbesteht.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie ihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt. Sie wiederholt und vertieft ihr früheres Vorbringen und macht ergänzend geltend: Die unwirksame Kündigungserklärung des Beklagten könne allenfalls als ein Angebot zur Vertragsaufhebung aufgefasst werden. Weil dieses aber nicht angenommen worden sei, habe sich das Mietverhältnis automatisch verlängert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Rechtsmittel der Klägerin bleibt ohne Erfolg.

I.

Das Landgericht hat die (weitergehende) Feststellungsklage, nämlich dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis (mindestens) zum 14. Oktober 2006 (statt nur bis zum 14. Oktober 2001) fortdauere, zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis ist gemäß § 542 BGB n.F. (§ 564 a.F.) in Verbindung mit § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV (GA 5) durch die „Kündigungserklärung” des Beklagten vom 22. Februar 2000 (GA 9) mit Ablauf des 14. Oktober beendet worden.

1. Unter den Parteien ist im zweiten Rechtszug unstreitig, dass das Mietverhältnis (nach Bezugsfertigkeit) am 15. Oktober 1986 begonnen hatte. Gem. § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV endete es deshalb nach 15 Jahren, also mit Ablauf des 14. Oktober 2001.

2. Zu einer Verlängerung um weitere fünf Jahre gem. § 2 Nr. 1 Abs. 3 MV ist es nicht gekommen, weil der Beklagte rechtzeitig vorher, nämlich spätestens bis zum Ablauf des 14. Oktober 2000 einer Verlängerung widersprochen hat.

a) Der Wirksamkeit des Widerspruchs vom 22. Februar 2000 steht nicht entgegen, dass der Beklagte nicht diesen oder einen ähnlichen Begriff gewählt, sondern davon gesprochen hat, das Mietverhältnis kündigen zu wollen und dass er die Kündigung „fristgerecht zum 28.02.2001” erklärt hat.

aa) Die zwischen den Parteien vereinbarte Verlängerungsklausel sollte dann wirksam werden, wenn keine Mietvertragspartei der gleichsam automatisierten Verlängerung widersprach. Das Schweigen der Mietv...