OLG Düsseldorf Urteil vom 12.06.2001 - 24 U 168/00 (veröffentlicht am 12.06.2001)

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 1 O 161/00)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen – das am 1. August 2000 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 13.290,30 DM zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 11 % aus jeweils 3.854,40 DM für die Zeit vom 1. September 1999 bis zum 31. Dezember 1999 und. 2.718,40 DM für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis zum 31. August 2000 und in Höhe von 7 % aus 2.718,40 DM für die Zeit vom 1. September 2000 bis zum 5. Oktober 2000,

in Höhe von 11 % aus jeweils 3.762,20 DM für die Zeit vom 1. Oktober 1999 bis zum 31. Dezember 1999 und 2.626,20 DM ab 1. Januar 2000 bis zum 31. August 2000, aus 1.923,80 DM ab 1. September 2000 und in Höhe von 7 % aus 702,40 DM für die Zeit vom 1. September 2000 bis zum 5. Oktober 2000,

in Höhe von 11 % aus jeweils 3.854,10 DM für die Zeit vom 2. November 1999 bis zum 31. Dezember 1999 und 2.718,10 DM ab 1. Januar 2000, 3.837,00 DM für die Zeit vom 1. Dezember 1999 bis zum 31. Dezember 1999 und 2.701 DM ab 1. Januar 2000,

• 2.666,20 DM ab 3. Januar 2000,
• 2.627,40 DM ab 1. Februar 2000 und
• 2.788,00 DM ab 1. März 2000,

sowie weitere 3.408 DM zu zahlen Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Gaststätte „B.” und die dazugehörige Dienstwohnung auf der S. 1 … in … O. für die Jahre 1998 und 1999.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Klägerin zu 41 % und der Beklagte zu 59 %, die Kosten der Berufungsinstanz die Klägerin zu 10 % und der Beklagte zu 90 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg. Die Klägerin kann nämlich keine Nebenkosten-Vorauszahlungen mehr beanspruchen.

1.

Das Landgericht hat der Klägerin Mietzinsen in Höhe von 23.004,30 DM für die Monate September 1999 bis Februar 2000 und von 3.924 DM für den Monat März 2000 zugesprochen. Hierin sind monatlich 1.136 DM (850 DM + 16 % Mehrwertsteuer und weitere 150 DM) Nebenkostenvorauszahlungen enthalten. Diese stehen der Klägerin nicht zu. Ferner haben die Parteien hinsichtlich eines Betrages von 5.686 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. September 2000 übereinstimmend die Erledigung in der Hauptsache erklärt. Insoweit fallen die Kosten dem Beklagten zur Last.

a)

Für den Zeitraum bis Ende 1999 hätte die Klägerin mit Ablauf des Jahres 2000 abrechnen müssen, nämlich ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums – hier mangels anderer Regelungen: des Kalenderjahres – (vgl. Senat OLGR 1998, 94 = ZMR 1998, 219). Nach Ablauf dieses Zeitraums besteht nur noch ein Anspruch auf einen möglichen Saldo aufgrund einer Nebenkostenabrechnung.

b)

Für die Nebenkosten, betreffend die Monate Januar bis März 2000 ist der späteste zulässige Abrechnungszeitpunkt nach dem obigen Grundsatz noch nicht gekommen: Insoweit ist erst spätestens Ende Dezember 2001 abzurechnen. Allerdings besteht zugunsten des Beklagten gegenüber den Ansprüchen der Klägerin auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB aufgrund der für die Vergangenheit (Jahre 1998 und 1999) nicht erteilten Nebenkostenabrechnungen (vgl. BGH NJW 1984, 1684 und 2466).

Der in den §§ 3 und 11 des Pachtvertrages vereinbarte Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts greift hier nicht durch, weil es sich bei dem Gegenrecht (Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten für die Jahre 1998 und 1999) um einen unstreitigen Anspruch handelt, für den ein Zurückbehaltungsrecht nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 3.408 DM (3 × 1.136 DM) stehen der Klägerin deshalb nur Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 zu.

2.

Entgegen der Meinung des Beklagten ergreift das Zurückbehaltungsrecht aufgrund nicht erteilter Nebenkostenabrechnungen nicht auch den Mietzins selbst, weil insoweit weder ein Gegenseitigkeitsverhältnis gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB noch Konnexität im Sinne des § 273 Abs. 1 BGB besteht (Bub/Treier/von Braun, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 45; Wolf-Eckert/Ball, Handbuch des gesamten Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 529; OLG Koblenz NJW-RR 1995, 394; Senat, Urteil vom 15. Juli 1999 24 U 152/98 nicht veröffentlicht; ebenso OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, MDR 2000, 1427; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 535 Rdnr. 60; ferner Palandt/Heinrichs a.a.O. § 273 Rdnr. 11). Beide Ansprüche beruhen zwar auf demselben rechtlichen Verhältnis der Parteien. Dieser Begriff ist im weitesten Sinne zu verstehen (vgl. Palandt/Heinrichs a.a.O. Rdnr. 9 m.w.N.). Es besteht zwischen dem Anspruch auf Mietzins und dem auf Rechnungslegung aber Kein so enger natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, dass es gegen Treu und Glauben verstieße, wenn der eine Anspruch ohne Rücksicht auf den anderen geltend gemacht und durchgesetzt ...