OLG Düsseldorf Urteil vom 10.02.1994 - 10 U 50/93

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 14.01.1993; Aktenzeichen 3 O 335/89)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Januar 1993 verkündete Teil- und Grundurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung der Klägerinnen wird das vorgenannte Urteil teilweise abgeändert, soweit die Klage in Höhe von 24.251,17 DM abgewiesen worden ist, und insoweit wie folgt neu gefaßt:

Der in Höhe von 24.251,17 DM geltend gemachte Schadensersatzanspruch für unterlassene Schönheitsreparaturen ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Zur Höhe des Anspruchs wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsrechtszuges zu befinden haben wird.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 133.630,89 DM abzuwenden, sofern nicht die Klägerinnen vor der Vollstreckung in dieser Höhe Sicherheit leisten. Die Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Die Klägerinnen sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Erbinnen des verstorbenen F. F. (im folgenden: Erblasser). Sie nehmen die Beklagte aus einem gewerblichen Pachtverhältnis auf Zahlung der Pachtzinsen und Nebenkosten, auf Schadensersatz wegen entgangener Umsatzbeteiligung, einer Beteiligung an den Kosten für Schallisolierungsmaßnahmen sowie auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch.

Unter dem 30. Oktober 1962 schloß der Erblasser mit der Beklagten einen schriftlichen Pachtvertrag über die im Erdgeschoß des damals neu errichteten Hauses H. 61 in D. gelegene Gaststätte „F. Eck” ab. Das auf die Dauer von zehn Jahren geschlossene Pachtverhältnis wurde mit schriftlichem Vertrag vom 6. September 1973 erneuert. Auf Verpächterseite wurde der Vertrag von der „Erbengemeinschaft F.” geschlossen. Der Vertrag wurde auf zunächst fünf Jahre abgeschlossen und enthielt eine Verlängerungsoption zugunsten der Beklagten um weitere fünf Jahre. In dem Vertrag heißt es u.a.:

„…

§ 7

Die Pächterin erkennt an, die Wirtschaftsräume einschließlich der Kegelbahn in gebrauchsfähigem Zustand erhalten zu haben und verpflichtet sich, sämtliche gepachteten Räumlichkeiten in gleich guter Beschaffenheit bei Auflösung des Pachtvertrages zurückzugeben, unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes bei ordnungsgemäßem Gebrauch.

…

Die Pächterin bzw. deren Unterpächter ist verpflichtet, in den gepachteten Räumen spätestens alle drei Jahre eine Renovierung vorzunehmen.

Schäden an Dach und Fach … gehen zu Lasten der Verpächter.

…

§ 11

…

Eventuelle Kosten für Schallisolierung, falls Auflagen des Ordnungsamtes erfolgen sollten, tragen die Verpächter, die Brauerei und deren Unterpächter zu je 1/3.

…

§ 18

…

Die Ersatzansprüche der Verpächter gemäß § 558 BGB verjähren in zwei Jahren seit der Beendigung des Vertrages.

…”

Durch den als „Nachtrag Nr. 1” bezeichneten Vertrag vom 28. September 1982 wurde das Pachtverhältnis um weitere zehn Jahre bis zum 30. November 1992 verlängert. Als monatlicher Pachtzins wurde ein Betrag in Höhe von 3.800 DM zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. Einen Vorbehalt wegen etwaiger Mängel des Pachtobjekts enthält der Vertrag nicht. In dem Vertrag heißt es u.a.:

„…

Zu § 5:

Die Brauerei zahlt an die Verpächter eine Rückvergütung von 10 DM je Hektoliter Faßbier, den die Brauerei an ihren jeweiligen Unterpächter liefert.

…

Zu § 7:

Sollten Reparaturarbeiten, Ausbesserungsarbeiten bzw. die Neuanschaffung des Fußbodenbelages im gesamten Pachtobjekt, einschließlich Kegelbahn, infolge natürlichen Verschleißes notwendig werden, so sind die Kosten hierfür von den Verpächtern und der Brauerei je zur Hälfte zu tragen.

Alle übrigen Punkte des § 7 aus dem Vertrag vom 6. September 1973 bleiben auch für die neue Regelung gültig.

…

Zu § 8:

… Die Pächterin bzw. deren Unterpächter zahlt die auf die gepachteten Räume anfallenden Heizungskosten.

Auf die Heiz- und Nebenkosten zahlt die Pächterin bzw. deren Unterpächter eine monatliche Vorauszahlung von DM 500,– zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer …

Die Kosten werden einmal jährlich abgerechnet.

…

Die Brauerei erkennt bezüglich der Heizkosten die Aufschlüsselung der Firma, die die Heizkostenmesser liefert und die ihre Berechnung teils nach Quadratmeterfläche, teils nach Wärmeeinheiten erstellt, an.

…”

Wegen der weiteren Einzelheiten des Inhalts der zwischen den Parteien schriftlich getroffenen Vereinbarungen wird auf die zu den Akten gereichten Kopien der Vertragsurkunde Bezug genommen.

Anfang des Jahres 1985 übernahm die Beklagte, die die Gaststätte zuvor unterverpachtet hatte, das Lokal in eigener Regie, indem sie die P. S. Gaststättenbetriebsgesellschaft mbH i.G. gründete. Diese trat in den bestehenden Unterpachtvertrag mit den Unterpächtern T. und P. ein. In einem Nachtrag Nr. 1 zu diesem Pachtvertrag vom 10. Januar 1985 heißt u.a.:

„…

D...