OLG Celle Urteil vom 20.02.2002 - 2 U 183/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigung des Pachtvertrages vor Übergabe des Pachtobjektes wegen Nichtzahlung der Kaution

Normenkette

BGB a.F. § 554a; BGB n.F. § 543 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Hannover (Aktenzeichen 3 O 2055/00)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 31.5.2001 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des LG Hannover wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. jeweils 6.625 EUR abwenden. wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Dem Beklagten wird gestattet, Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische, unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 519.620,15 DM entsprechend 265.677,56 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von dem Beklagten am 1.3.2000 ausgesprochenen fristlosen Kündigung sowie über die Verpflichtung des Beklagten als Verpächter zur Überlassung des verpachteten Objekts an die Kläger und zum Schadenersatz wegen nicht fristgerechter Übergabe der Pachtsache.

Mit schriftlichem Vertrag vom 15.9.1999 verpachtete der Beklagte an die Kläger zum Betrieb als Hotel und Gaststätte das Grundstück mit darauf errichteten Gebäuden in W.OT S. „in konzessionsfähigem Zustand”. Als Beginn der fest bis zum 30.11.2004 vereinbarten Pachtzeit legten die Parteien in § 2 Nr. 1 den 1.12.1999 fest. Gemäß § 3 war ein Staffelpachtzins zu entrichten, der im ersten Jahr 10.000 DM und im fünften Jahr 15.000 DM betragen sollte. Gemäß § 8 Nr. 1 Pachtvertrag sollten die Kläger zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Verpächters aus dem Vertrag eine Kaution i.H.v. 60.000 DM durch Einzahlung auf ein laufendes Sperrkonto oder durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft stellen, die in zwei Teilbeträgen i.H.v. je 30.000 DM am 1.12.1999 und am 1.6.2000 fällig werden sollte. Gemäß § 11 Nr. 1 übernahmen die Kläger als Pächter die Einrichtung des Hotels und des Restaurants sowie der Küche inkl. Geräte, während der Beklagte als Verpächter gem. § 11 Nr. 2 den Fußboden in einem teppichverlegefähigen Zustand, zum Teil Parkett, Estrich und Fliesen, übergeben sollte. Gemäß § 6 ist der Pächter verpflichtet, sämtliche Schönheitsreparaturen und Unterhaltungsarbeiten auf seine Kosten vorzunehmen, die für das gesamte Gebäude notwendig sind und sich auf den inneren Bereich beziehen. Ferner hat er das Gebäude nebst seinen Außenanlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, wobei sich die Verpflichtung nicht auf Dach und Fach beziehen sollte.

Gemäß § 2 Nr. 3 Pachtvertrag sollte der Verpächter insbesondere dann zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt sein, wenn der Pächter wesentlichen Vertragsbestimmungen nicht nachkommt, obgleich er schriftlich gemahnt wurde, und wenn der Pächter den Gewerbebetrieb einstellt oder ihm die Konzession entzogen wird.

Die verpachteten Räume hatten längere Zeit als Asylanten-Wohnheim gedient, sodann bis zur Verpachtung an die Kläger mehrere Monate leer gestanden. Zur Nutzung des Gebäudes als Hotel und Gaststätte waren erhebliche Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Am 1.12.1999 befand sich das Objekt noch nicht in einem konzessionsfähigen Zustand. Die Schlüssel für die Pachträume wurden den Klägern weder an diesem Tage noch zu einem späteren Zeitpunkt übergeben. Die Kläger stellten in der Zeit nach Abschluss des Pachtvertrages Einrichtungsgegenstände in den Räumlichkeiten unter und schlossen bereits Beherbergungsverträge mit Dritten ab. Ferner erwarben sie Möbel und Kücheninventar und schlossen einen Leasingvertrag über eine Telefonanlage ab. Am 10.1.2000 beantragten die Kläger beim Landkreis H. die Erteilung einer Gaststättenerlaubnis. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens stellten die Brandschutzprüfer des Landkreises H. einige Mängel fest, die im Schreiben des Landkreises vom 2.2.2000 (Bl. 36 d.A.) aufgeführt sind. Die Kläger entrichteten an den Beklagten weder den ersten noch den zweiten Teilbetrag der Kaution zu den im Pachtvertrag genannten Fälligkeitsterminen oder zu einem späteren Zeitpunkt. Mit Anwaltsschreiben vom 7.2.2000 rügten die Kläger ggü. dem Beklagten, dass dieser seiner Verpflichtung zur Übergabe des Pachtobjekts am 1.12.1999 nicht nachgekommen sei und dass in absehbarer Zeit infolge nicht ausgeführter Renovierungsmaßnahmen eine Übergabe nicht möglich sein werde. Mit Anwaltsschreiben vom 14.2.2000 wies der Beklagte darauf hin, dass er zu Renovierungsmaßnahmen vertraglich nicht verpflichtet sei und forderte die Kläger u.a. auf, den seit 1.12.1999 fälligen ersten Kautionsteilbetrag i.H.v. 30.000 DM sowie den Pachtzins für die Monate Dezember 1999 im Januar 2000 zu zahlen. Mit Anwaltsschreiben vom 24.2.2000 führten die Kläger ggü. dem Anwalt des Beklagten...