Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.04.1996 - 3 U 162/95

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Teilurteil vom 18.08.1995; Aktenzeichen 14 O 280/94)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. August 1995 verkündete Teilurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 14 O 280/94 – wird zurückgewiesen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beschwer der Klägerin beträgt 86.945,14 DM.

Tatbestand

Gegenstand des Rechtsstreits sind Pachtzinsansprüche der Klägerin gegen den Beklagten, während der Beklagte im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihm an die Klägerin geleisteten Kaution sowie im Wege der Stufenklage Auskunft über die von der Klägerin aus dem Kautionsbetrag erlangten Zinsen sowie Auskehrung des Zinsbetrages verlangt.

Die Parteien schlossen am 25. August 1983 einen Pachtvertrag über die Gaststätte „S.” in F. Der Pachtzins sollte monatlich jeweils im voraus bis zum 3. Tag des laufenden Monats gezahlt werden. Im 1. Zusatz zum Pachtvertrag vom gleichen Tag vereinbarten die Parteien eine monatliche Grundpachtgebühr von 7.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Weiter vereinbarten sie, daß dem Pächter unter der Voraussetzung, daß er seinen Verpflichtungen nachkommt, eine Starthilfe gewährt wird. Danach sollte in den ersten zwei Monaten die monatliche Grundpachtgebühr lediglich 4.000,00 DM und danach bis zum 31. März 1994 lediglich 5.000,00 DM jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer betragen. Die Parteien vereinbarten weiter die Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 32.200,00 DM, die der Beklagte auch am 6. September 1993 entrichtete.

Der Beklagte übernahm die Gaststätte am 18. September 1993, nachdem die Klägerin verschiedene bauliche Instandsetzungsarbeiten an der Gaststätte hätte durchführen lassen. Anläßlich der Wiedereröffnung der Gaststätte erfolgte am 20. September 1993 eine lebensmittelhygienische Überprüfung durch das Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt F., bei der sich verschiedene Beanstandungen im Bereich der Küche und im Bierkeller der Gaststätte ergaben, für deren Beseitigung verschiedene Fristen gesetzt wurden.

Mit einer an die Komplementärin der Klägerin gerichteten und dem Beklagten ebenfalls zur Kenntnis gegebenen Ordnungsverfügung des Bauaufsichtsamtes des Landkreises F. vom 21. September 1993 wurde der Klägerin unter anderem aufgegeben, sofort nach Erhalt der Verfügung die illegal aufgenommene Nutzung der Gaststätte „S.” einzustellen sowie jegliche Baumaßnahmen am und im Gebäude sofort nach Erhalt der Verfügung ebenfalls einzustellen. Diese Verfügung beruhte darauf, daß die Bauaufsichtsbehörde festgestellt hatte, daß die Klägerin ohne die erforderliche Baugenehmigung genehmigungspflichtige Umbauarbeiten in der Gaststätte durchgeführt hatte und die Gaststätte im Erdgeschoß bereits benutzt wurde. Ausweislich der Ordnungsverfügung war in der Gaststätte im Schankbereich ein Rundbogen in die tragende Wand gestemmt und damit eine statische Veränderung vorgenommen worden, so daß Reste des darüberliegenden Schornsteines nunmehr mit ihrer Last auf diesem Rundbogen liegen sollten. Weiter ist festgestellt worden, daß die vorhandene Decke über dem Gastraum gemäß Gastbaurichtlinien feuerbeständig herzustellen sei und die vorhandene Decke die Feuersicherheitsbestimmungen nicht erfülle. Darüber hinaus sind weitere Mängel festgehalten worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die in den Akten befindliche Fotokopie Bl. 46 ff verwiesen. Es wurde die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung angeordnet.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 1993 kündigte der Beklagte den Pachtvertrag fristlos mit der Begründung, er sei zum Gebrauch der Pachtsache ermuntert worden, obgleich der Gebrauch nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts untersagt sei. Darüber hinaus sei die Küche an diesem Tag gesperrt worden, so daß ein Betrieb der Gaststätte nicht mehr möglich sei. Der Beklagte zahlte keinen Pachtzins.

Mit Bescheid vom 13. Juli 1994 erteilte das Bauordnungsamt der Klägerin eine Baugenehmigung zum Ausbau der Gaststätte. Bereits ab dem 6. April 1994 hatte die Klägerin die Gaststätte an einen neuen Pächter verpachtet.

Die Klägerin hat vorgetragen, die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses sei nicht gerechtfertigt, so daß der Beklagte die vereinbarten Pachtzinszahlungen bis zur Weitervermietung schulde. Die Ordnungsverfügung sei nicht durch gesonderten Aufhebungsbescheid, sondern durch Erteilung der Baugenehmigung vom 13. Juli 1994 aufgehoben worden, ohne daß sie etwas habe verändern müssen. Die Gaststätte werde in unverändertem Zustand betrieben. Selbst wenn Mängel bestanden hätten, habe der Beklagte ihr jedenfalls keine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt. Für die Beseitigung der Mängel im Küchenbereich sei der Beklagte selbst zuständig.

Die Klägerin hat...