OLG Düsseldorf Urteil vom 08.05.2007 - I-24 U 128/06

Leitsatz (amtlich)

Will der Vormieter das Mietverhältnis im Ganzen auf den Nachmieter übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine nicht formbedürftige Zustimmung erteilt.

Normenkette

BGB §§ 182, 415, 535

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 13.06.2006; Aktenzeichen 3 O 378/05)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des LG Kleve vom 13.6.2006 - Einzelrichter - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.062,62 EUR nebst 4 % Zinsen über dem Basiszins von jeweils 1.134,02 EUR seit dem 2.7.2005, dem 2.8.2005 und dem 2.9.2005 und von jeweils 2.830,28 EUR seit dem 2.10.2005 und dem 2.11.2005 zu zahlen.

b) Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich eines Teilbetrags von 1.587,69 EUR (= 3 × 204,31 EUR +2 × 487,38 EUR) zzgl. hierauf entfallender Zinsen erledigt hat.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 10.650,31 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin macht Mietzinsansprüche für die Überlassung von Räumen zum Betrieb einer Steuerberaterpraxis geltend. Durch das angefochtene Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das LG die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 10.650,31 EUR nebst 4 % Zinsen über dem Basiszins von jeweils 1.338,33 EUR seit dem 2.7.2005, dem 2.8.2005 und dem 2.9.2005 und von jeweils 3.317,66 EUR seit dem 2.10.2005 und dem 2.11.2005 zu zahlen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, die Abtretungserklärung des Zeugen S. enthalte nicht die Abtretung von Zahlungsansprüchen aus dem Untermietverhältnis, da der Kaufvertrag zwischen S. und ihr kein Untermietverhältnis regele. Mit dem Zeugen S. sei vielmehr die komplette Auswechslung eines Vertragspartners, also eine Vertragsübernahme vereinbart worden. Der Klägerin stehe aber auch kein Anspruch aus der Vereinbarung einer Schuldübernahme zu. Dem Gesellschafter R. habe es dafür an der erforderlichen Vollmacht gefehlt; die Zustimmung des Zeugen S. entspreche nicht dem Schriftformerfordernis des Mietvertrags.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin erklärt den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich eines Teilbetrags von 1.587,69 EUR (= 3 × 204,31 EUR +2 × 487,38 EUR) zzgl. hierauf entfallender Zinsen für erledigt und beantragt im Übrigen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte widerspricht der Teilerledigungserklärung.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Auf die einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Klägerin war die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen festzustellen. Zugleich war von Amts wegen das Rubrum neu zu fassen, da die Klägerin als nach außen tätige Gesellschaft bürgerlichen Rechts aktiv parteifähig ist (BGHZ 146, 341 ff.; BGH NJW-RR 2006, 42).

Im Ergebnis zu Recht hat das LG die Beklagte zur Zahlung des Restmietzinses für die Monate Juli bis September 2005 sowie des Mietzinses für die Monate Oktober und November 2005 verurteilt. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für die Beklagte günstigere Entscheidung zu rechtfertigen.

1. Die Beklagte ist aus § 535 S. 2 BGB i.V.m. § 3 Ziff. 1 des zwischen der Klägerin ("Grundstücksgemeinschaft Michels & Andere GbR") und dem Zeugen S. am 22.12.2000 geschlossenen Mietvertrags (im Folgenden: Mietvertrag) sowie Ziff. 5 des von der Beklagten mit dem Zeugen S. geschlossenen Kaufvertrags vom 22.12.2004 (im Folgenden: Kaufvertrag) verpflichtet, der Klägerin den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins für die Monate Juli bis November 2005 zu zahlen. Denn die Beklagte ist im Wege der Vertragsübernahme Mieterin und Vertragspartnerin der Klägerin geworden.

a) Allerdings macht die Beklagte mit ihrer Berufung zu Recht geltend, mit der Formulierung,

"Der Käufer tritt mit dem Zeitpunkt der Übernahme in alle der Praxis dienenden Verträge (Anlage 3) ein."

sei in dem Kaufvertrag mit dem Zeugen S. eine Übernahme der in jener Anlage 3 aufgeführten Vertragswerke, zu denen auch der Mietvertrag zählt, vereinbart worden. Es entsprach der Intention des gesamten Vertragswerks, die Steuerberaterpraxis des Zeugen S. mit allen in ihr begründeten Rechten und Pflichten auf die Beklagte zu übertragen.

Die rechtsgeschäftliche Übertragung eines ganzen Schuldverhältnisses, wie es die Parteien des Kaufvertrags beabsichtigt hatten, ist nach allgemeiner Auffassung in der Rechtsprechung zulässig. Sie ist ein einheitliches Rechtsgeschäft, nicht aber eine Kombination von Abtretung und Schuldübernahme, und bedarf der Zustimmung aller B...