OLG Düsseldorf Beschluss vom 29.11.2004 - I-24 U 157/04

Leitsatz (amtlich)

1. Der Vermieter gerät, obwohl er die Schlüssel zurückerhalten hat, nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort nicht nur einzelne Gegenstände zurückgelassen worden sind.

2. Unter diesen Umständen stellt es kein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter die Schlüssel für die Renovierung überlässt.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 22.06.2004; Aktenzeichen 7 O 316/03)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 22.6.2004 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal - Einzelrichter - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Berufungsstreitwert: 6.217,32 Euro

Gründe

I. Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Das LG hat den Beklagten zu Recht (auch) für die Zeit von August bis einschließlich November 2003 zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung i.H.v. (4 Mon. × 1.554,33 Euro/Mon.) 6.217,32 Euro nebst gesetzlicher Zinsen verurteilt. Zur Begründung und um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, nimmt der Senat Bezug auf die dem Beklagten mit Beschluss v. 2.11.2004 erteilten Hinweise.

(Darin hat der Senat ausgeführt:

1. Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt, wonach ein annahmefähiges und deshalb auch annahmepflichtiges Rückgabeangebot dann vorliegt, wenn der Mieter dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache i.S.d. § 854 Abs. 1 BGB anbietet und einräumt. Bei Räumen geschieht das regelmäßig dadurch, dass der Mieter sie (vollständig) räumt und dem Vermieter die Schlüssel anbietet. Ein Vermieter, der ein solches Angebot zurückweist (etwa mit der Begründung, die Räume seien in einem schlechten Erhaltungszustand oder fällige Schönheitsreparaturen noch nicht erledigt), kommt in Annahmeverzug mit der Folge, dass der Mieter die Räume nicht (mehr) vorenthält und eine Nutzungsentschädigung nicht (mehr) schuldet (BGH v. 10.1.1983 - VIII ZR 304/81, MDR 1983, 395 = NJW 1983, 1049; v. 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, MDR 1988, 855 = UR 1988, 279 = NJW 1988, 2665 [2666]; OLG Düsseldorf v. 28.5.2002 - 24 U 133/01, MDR 2002, 1244 = ZMR 2003, 23; v. 20.5.2003 - I-24 U 49/03, OLGReport Düsseldorf 2004, 34 = MDR 2003, 1411 = ZMR 2004, 27, jeweils m.w.N.).

Umgekehrt bedeuten diese Grundsätze, dass ein Mieter, der zwar die Schlüssel übergibt, aber nicht (vollständig) räumt, den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht erfüllt. Ein Vermieter, der die Rücknahme nicht geräumter Mietflächen ablehnt, gerät deshalb auch nicht in Annahmeverzug (BGH v. 10.1.1983 - VIII ZR 304/81, MDR 1983, 395 = NJW 1983, 1049 [1050]; v. 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, MDR 1988, 855 = UR 1988, 279 = NJW 1988, 2665; OLG Düsseldorf v. 28.5.2002 - 24 U 133/01, MDR 2002, 1244 =ZMR 2003, 23; v. 20.5.2003 - I-24 U 49/03, OLGReport Düsseldorf 2004, 34 = MDR 2003, 1411 = ZMR 2004, 27, jeweils m.w.N.). Bis zur (vollständigen) Räumung bleibt dem Vermieter die Mietsache vorenthalten und der Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Im Einzelfall kann die Zurückweisung eines Rückgabeabgebots treuwidrig i.S.d. § 242 BGB sein, wenn der Mieter nur einzelne Gegenstände zurücklässt, die die Besitzausübung des Vermieters nur unwesentlich beeinträchtigen (BGH v. 10.1.1983 - VIII ZR 304/81, MDR 1983, 395 = NJW 1983, 1049 [1050]; v. 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, MDR 1988, 855 = UR 1988, 279 = NJW 1988, 2665; OLG Düsseldorf v. 28.5.2002 - 24 U 133/01, MDR 2002, 1244 =ZMR 2003, 23; v. 20.5.2003 - I-24 U 49/03, OLGReport Düsseldorf 2004, 34 = MDR 2003, 1411 = ZMR 2004, 27, jeweils m.w.N.). Ob das zutrifft, muss in jedem Einzelfall geprüft werden.

2. Das LG hat diese Rechtsgrundsätze auf den Streitfall richtig angewendet.

a) Der Beklagte mag zwar die Schlüssel zurückgegeben haben, geräumt hat er die Werkstatt indes nicht. Von einzelnen zurückgelassenen Gegenständen kann nicht die Rede sein. Vielmehr hat der Beklagte in Werkstatt, Büroräumen, Keller und Außengelände zahlreiche Sachen zurückgelassen (Müll in großem Umfang einschließlich Sondermüll, schrottreife Kraftfahrzeuge, Werkstatteinrichtungen, Mobiliar). Das ergibt sich aus der insoweit nicht konkret angegriffenen Aussage des Zeugen T. (Mietnachfolger) in Verbindung mit den von der Klägerin überreichten Fotographien.

b) Der Umstand, dass der Zeuge dem Beklagten einige Werkstatteinrichtungen abgekauft und in der Werkstatt belassen hat, vermag an der rechtlichen Beurteilung nichts zu ändern. Dass diese Gegenstände in der Werkstatt belassen wurden, stand vorrangig im Interesse des Beklagten, der nicht nur die Kosten der Räumung und Beseitigung der Sachen (deren isolierte Verwertbarkeit äußerst fraglich gewesen ist) sparen wollte, sondern sich vom Verkauf der Sachen an einen Mietnachfolger mit identischem Nutzungswillen (Kraftfahrzeug-Werkstatt) auch einen namhaften Verkaufserlös versprach. Dieses (verständliche) wirtschaftliche Interesse des Beklagten ist indes rechtlich nicht geschützt, was regelmäßig zu Lasten des Vermieters ginge. Anders wäre der Fall nur dann zu entscheiden, wenn die Vermieter den Be...