OLG Düsseldorf Beschluss vom 28.08.2007 - I-3 Wx 163/07

Leitsatz (amtlich)

1. Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages ist es ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen worden ist.

2. Gibt der Verwalter auf eine von sämtlichen Wohnungseigentümern ihm gegenüber fristgerecht erklärte Kündigung des Verwaltervertrages das Ende seiner Verwaltertätigkeit bekannt und erklärt er, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein, so endet sein Anspruch auf Verwalterhonorar; für die Folgezeit bereits abgebuchtes Honorar hat er zu erstatten.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 26; BGB § 615 S. 1, § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Beschluss vom 06.06.2007; Aktenzeichen 5 T 84/07)

AG Erkelenz (Aktenzeichen 10 II 18/05)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2 trägt die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz.

Sie hat darüber hinaus die der Beteiligten zu 1 in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert:: 2.115,84 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 2 war Verwalterin der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß Verwaltervertrag vom 27.8.2002 endete der Vertrag am 30.4.2003 und verlängerte sich von Jahr zu Jahr, sofern nicht einer der Vertragspartner mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich widerspricht.

Die Beteiligten streiten in dem vorliegenden Verfahren darüber, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beteiligte zu 2 durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß abberufen und außerdem den Verwaltervertrag wirksam zum 30.4.2005 gekündigt hat.

Die Beteiligte zu 1 hat gemeint, dass die Eigentümergemeinschaft die Beteiligte zu 2 wirksam abberufen und den Verwaltervertrag wirksam zum 30.4.2005 gekündigt habe. Sie hat deshalb das vertraglich vereinbarte und von der Beteiligten zu 2 eingezogene Verwalterhonorar für den Zeitraum von Mai 2005 bis April 2006 zurückverlangt.

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt, die Beteiligten zu 2 zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1 zu Händen der WEG-Verwalterin, der Firma K. 2.115,84 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit dem 26.1.2006 zu zahlen.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den Antrag abzulehnen.

Das AG hat am 30.1.2007 dem Antrag stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Beteiligte zu 1 habe gegen die Beteiligte zu 2 aus Leistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des für die Monate Mai 2005 bis April 2006 vereinnahmten Verwalterhonorars i.H.v. insgesamt 2.115,84 EUR.

Die Beteiligte zu 2 habe dieses Honorar ohne rechtlichen Grund i.S.d. § 812 Abs. 1 BGB erlangt. Der ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Verwaltervertrag vom 27.8.2002 sei durch die von der Beteiligten zu 1 ausgesprochene Kündigung wirksam zum 30.4.2005 beendet worden. Zwar sei die Kündigung des Verwaltervertrages nicht konkludent in der am 10.3.2005 beschlossenen Abberufung enthalten. Die Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sei indes bereits zuvor in der am 15.1.2005 durch den Miteigentümer S. der Beteiligten zu 2 übersandten, von allen Wohnungseigentümern - für den Insolvenzverwalter der B. Handelsgesellschaft i.L. seitens des bevollmächtigten S. - unterschriebenen, Kündigungserklärung zu sehen. Der Kündigungserklärung sei ein in der Versammlung vom 14.1.2005 wirksam gefasster einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Ausspruch der Kündigung vorausgegangen.

Selbst wenn man zugunsten der Beteiligten zu 2 annehme, dass die Kündigung vom 15.1.2005 nicht den erforderlichen Formvorschriften entsprochen habe und damit unwirksam gewesen sei, stehe ihr für den Zeitraum vom 1.5.2005 bis 30.4.2006 ein Anspruch auf Verwalterhonorar nicht zu, weil die Beteiligte zu 2 in dieser Zeit die ihr geschuldete Leistung (Verwaltertätigkeit) weder erbracht noch in einer Annahmeverzug begründenden Weise der Beteiligten zu 1 angeboten habe, § 615 Satz 1 BGB.

Hiergegen hat sich die Beteiligte zu 2 mit der sofortigen Beschwerde gewandt.

Die Kammer hat am 6.6.2007 das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 2 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

Die Beteiligte zu 1 tritt dem Rechtsmittel entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Rechtsverletzung i.S.d. § 27 FGG.

1. Das LG hat ausgeführt, die sofortige Beschwerde habe keinen Erfolg. Das AG habe zu Recht die Beteiligte zu 2 gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1 BGB für verpflichtet erklärt, das für den Zeitraum ab Mai 2005 eingezogene Verwalterhonorar an die Wohnungseigentümergemeinschaft zurückzuzahlen, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Beteiligten zu 2 und der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 30.4.2005 wirksam beendet worden sei. Die Kammer erachte die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung fü...