OLG Düsseldorf Beschluss vom 27.09.1995 - 3 Wx 197/94

Verfahrensgang

AG Wuppertal (Aktenzeichen 98 UR II 16/93 WEG)

LG Wuppertal (Aktenzeichen 6 T 1014/93)

Nachgehend

BayObLG (Beschluss vom 05.11.1998; Aktenzeichen 2 ZBR 92/98)

Tenor

Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung auch über die Kosten des dritten Rechtszuges an das Landgericht zurückverwiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 46.590,05 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1. ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage Wohnpark J. in W., zu der zahlreiche Wohnungen und Garagen gehören. Der Beteiligte zu 2. ist Konkursverwalter über das Vermögen der W. GmbH H., die ca. 270 Wohneinheiten als Eigentümerin hält.

Am 18.12.1990 haben die Wohnungseigentümer die Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1988 (01.01. bis 31.12.) – Gesamt- und Einzelabrechnungen – betreffend die Heizkosten, das Hausgeld und die Garagenkosten durch Beschluß genehmigt. Der Beschluß ist nicht angefochten worden.

Für die Gemeinschuldnerin ergab sich aus den einzelnen Abrechnungen ein noch zu zahlender „Wohngeldrückstand” von insgesamt 46.590,05 DM.

Unter Berufung auf die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für Wohngeldrückstände hat die Beteiligte zu 1. diesen Betrag gegen den Beteiligten zu 2. geltend gemacht.

Der Beteiligte zu 2. hat die Auffassung vertreten, die Beteiligte zu 1. könne nur die nach dem 07.10.1988 (Konkurseröffnung) angefallenen Kosten geltend machen. Ansprüche aus dem Zeitraum vor Konkurseröffnung seien einfache Konkursforderungen und müßten von der Beteiligten zu 1. angemeldet werden.

Das Amtsgericht hat dem Beteiligten zu 2. aufgegeben, an die Beteiligte zu 1. 46.590,05 DM nebst 7 % Zinsen seit dem 16.01.1991 zu zahlen.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2. ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Der Beteiligte zu 2. hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die Beteiligte zu 1. ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1, 27, 29 Abs. 1 und 4, 22 Abs. 1 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zur erneuten Behandlung und Entscheidung, denn gegen die Entscheidung des Landgerichts bestehen durchgreifende rechtliche Bedenken.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, Hausgeldschulden eines Gemeinschuldners aus einer nach der Konkurseröffnung beschlossenen Jahresabrechnung seien Masseverbindlichkeiten und vom Konkursverwalter vorab aus der Konkursmasse zu befriedigen. Die Kammer hat dabei auf die in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und der Oberlandesgerichte entwickelten Grundsätze zur Erwerberhaftung und zum Charakter einer nach Konkurseröffnung beschlossenen Sonderumlage als Masseverbindlichkeit und zur Pflicht des Zwangsverwalters zur Nachzahlung rückständiger Wohngeldvorschüsse hingewiesen und die Auffassung vertreten, im Falle des Konkurses über das Vermögen eines Wohnungseigentümers könne nichts anderes gelten. Aus der Rechtsnatur und Wirkung einer beschlossenen Jahresabrechnung ergebe sich, daß der gesamte Nachzahlungsbetrag mit der Genehmigung der Abrechnung durch den Beschluß der Wohnungseigentümer fällig werde, der Beschluß über die Abrechnung somit die Grundlage der Nachforderung sei.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand.

2.

Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Konkursverfahrens eröffnet, so kommt es für die Frage, ob seine Wohngeldverbindlichkeiten Konkursforderungen im Sinne des § 3 Abs. 1 KO darstellen oder als Masseverbindlichkeiten aus der Konkursmasse vorab zu befriedigen sind, darauf an, wann sie begründet und fällig geworden sind.

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohn- bzw. Hausgeld ergibt sich aus § 16 Abs. 2 in Verbindung mit § 28 WEG. Danach haben die Wohnungseigentümer zunächst gemäß einem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan anteilige Vorschüsse auf die voraussichtlichen Kosten zu leisten und nach Erstellung einer Abrechnung nach Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres sich etwa ergebende Restsalden auszugleichen, wobei die von der Versammlung der Wohnungseigentümer mit Mehrheit zu fassenden Beschlüsse die jeweilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung begründen (BGHZ 104, 197, 202; 108, 44, 51; BGH WM 1994, 346, 347).

Die hier unstreitig offene Hausgeldverpflichtung der Gemeinschuldnerin in Höhe von 46.590,05 DM ist danach in vollem Umfang Masseverbindlichkeit, wenn sie insgesamt nach der Konkurseröffnung am 07.10.1988 begründet worden ist.

Das wäre unzweifelhaft der Fall, wenn die Gemeinschuldnerin die aufgrund des Wirtschaftsplans für das Jahr 1988 zu zahlenden Hausgeldvorschüsse bis zur Konkurseröffnung vollständig gezahlt hätte, denn dann würde der in der Jahresabrechnung festgestellte „Rückstand” allein auf einer Unterdeckung bzw. auf nicht gezahlten Wohngeldvorschüssen für die Zeit nach Konkur...