OLG Düsseldorf Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 70/06

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 116/05)

Tenor

Die Entscheidungen des AG vom 15.4.2005 und die angefochtene Entscheidung werden abgeändert, soweit der Antrag bzw. die Beschwerde bzgl. der Beschlussanfechtung zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 26.6.2004 zurückgewiesen worden ist.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.6.2004 zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.

Die Antragsgegner zu 1. tragen die Gerichtskosten der drei Instanzen.

Wert der weiteren Beschwerde: 10.000 EUR.

Gründe

I. Die Verfahrensbeteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage A. 2-6 in B. und deren Verwalterin. Der Antragsteller ist Miteigentümer dieser Anlage und Sondereigentümer einiger Wohnungen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.6.2004 haben die Versammlungsteilnehmer unter TOP 6 die D. mit 238 Ja-Stimmen bei 4 Enthaltungen und 9 Gegenstimmen als Verwalterin für das gemeinschaftliche Eigentum wiedergewählt. In der Einladung zu der Versammlung war der TOP 6 wie folgt bezeichnet worden: "Wiederwahl der D. als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 zu den Bedingungen des am 1.7.1996 zu TOP 4 geschlossenen Vertrages.". Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.6.2004 heißt es:

"TOP 6

Wiederwahl der D. als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 zu den Bedingungen des am 1.7.1996 zu TOP 4 geschlossenen Vertrages.

1. Diskussion und Beschlussfassung -

Im Anschluss an eine kurze Ansprache von Herrn E. wurde der Antrag gestellt, die WEG möge die Wiederwahl der D. GmbH & Co. KG als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 auf der Grundlage der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen beschließen."

Dem Antrag entsprechend ist der Beschluss gefasst worden.

Unter anderem gegen diese Beschlussfassung hat sich der Antragsteller gewandt. Er hat erstinstanzlich u.a. beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.6.2004 zu TOP 6 für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Das AG hat den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen.

Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde des Antragstellers ist vom LG zurückgewiesen worden.

Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Rechtsverletzung i.S.v. § 27 FGG.

Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Der Beschluss zu TOP 6 sei entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht zu unbestimmt. Aus der Einladung und auch aus dem Beschlusstext sei mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, dass die Wiederwahl der D. als Verwalterin auf der Grundlage des seinerzeit - am 1.7.1996 - abgeschlossenen Vertrages erfolgen sollte. Eine Vorlage des Vertragstextes, der allen Miteigentümern bekannt sein dürfte, sei nicht erforderlich gewesen. Dies würde nur unnötige Förmelei bedeuten. - Die Wiederwahl der D. widerspreche ferner nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das wäre nur dann der Fall, wenn wichtige Gründe gegen eine erneute Bestellung der Verwalterin sprechen würden. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung liege entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten sei. Das sei der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters vorlägen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen ließen. Es seien bei dieser Beurteilung schärfere Maßstäbe als bei der Abberufung anzulegen, weil nicht ohne zwingenden Grund die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingegriffen werden dürfe. Vor dem Hintergrund dieses Maßstabes liege im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung aller Umstände kein wichtiger Grund vor, der gegen die erneute Bestellung der Verwalterin spreche. Zwar könne ein wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter strafbare Handlungen, insbesondere Eigentums- oder Vermögensdelikte begehe. Hierbei seien jedoch immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Diese rechtfertigten im vorliegenden Fall nicht die Annahme eines wichtigen Grundes. Der wesentliche Hintergrund des Untreuevorwurfs gegen den Geschäftsführer der Verwalterin sei gewesen, dass dieser im Rahmen der Verwaltung einer großen Eigentümergemeinschaft mit der Stadt Köln eine Auseinandersetzung über die Höhe der Grundbesitzabgaben geführt und die Gebührenbescheide zunächst nicht beglichen habe. Dies habe zu Säumniszuschlägen und Mahngebühren geführt, wodurch der Gemeinschaft ein Schaden entstanden sei. Nachdem der Geschäftsführer gegen einen Strafbefehl Einspruch eingelegt habe, sei er letztlich gem. § 59 StGB unter Strafvorbehalt verwarnt worden. Die damaligen Vorfälle, die dieser Verwarnung zugrunde ...