OLG Düsseldorf Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 120/06

Leitsatz (amtlich)

Eine Abrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG muss das gesamte Kalenderjahr umfassen; legt der Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung vor, sondern statt dessen vier Quartalsabrechnungen, so entspricht der Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Normenkette

WEG § 23 Abs. 4, § 28 Abs. 3, § 43 Abs. 1 Nr. 4

Verfahrensgang

LG Duisburg (Beschluss vom 22.03.2006; Aktenzeichen 11 T 252/05)

AG Duisburg (Beschluss vom 26.10.2005; Aktenzeichen 75 II 57/05 WEG)

Tenor

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des AG vom 26.10.2005 werden abgeändert soweit der Antrag der Beteiligten zu 1, die auf der Eigentümerversammlung vom 17.3.2005 unter TOP 1 und 3 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, zurückgewiesen worden sind; zugleich werden diese Beschlüsse für ungültig erklärt.

Die im gesamten Verfahren entstandenen Gerichtskosten haben die Beteiligten zu 2) bis 13) zu tragen.

Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren: 24.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) bis 13) sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage, die von der Beteiligten zu 14 verwaltet wird. Die Beteiligte zu 1) begehrt jetzt noch die Feststellung, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 17.3.2005 unter TOP 1 und 3 gefassten Beschlüsse unwirksam sind.

Unter TOP 1 fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die "Entlastung der Abrechnung 2001". Hierbei lagen der Versammlung jeweils quartalsweise erfolgte Abrechnungen über die Einnahmen und Ausgaben im Jahr 2001, eine Zusammenstellung für das gesamte Jahr über Guthaben bzw. Forderungen betreffend die einzelnen Wohnungseigentümer, eine Übersicht über die Entwicklung und den Endbestand des Kontos und der Rückstellungen und die jeweilige Einzelabrechnung für dieses Jahr vor. Unter TOP 3 wurde die "Entlastung der Verwaltung für 2001" beschlossen.

Die Antragstellerin hat zunächst beantragt, sämtliche auf der Eigentümerversammlung vom 17.3.2005 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Das AG hat das Begehren weitgehend zurückgewiesen mit der Einschränkung, dass entgegen dem Beschluss zu TOP 1 die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit einem in die Abrechnung eingestellten Betrag von 449,38 DM zu belasten sei.

Die Beteiligte zu 1) hat sofortige Beschwerde eingelegt und geltend gemacht:

Die unter TOP 1 beschlossene Jahresabrechnung für das Jahr 2001 enthalte gravierende Fehler, sie sei weder übersichtlich noch aufschlussreich. Der Gesamtbetrag der Heizkosten sei nicht nachvollziehbar. Es fehle eine zutreffende Vermögensübersicht, weil die Entwicklung, insb. der Instandhaltungsrücklagen, nicht nachvollzogen werden könne. Abgrenzungsposten, Forderungen und Verbindlichkeiten fehlten gänzlich. Zudem müsste ein wesentlich höherer Geldbestand vorhanden sein, da bereits die fortgeführten Fenster- und Reparaturrücklagenkonten einen Bestand i.H.v. 73.390,89 DM aufweisen müssten. Die unter TOP 3 beschlossene Entlastung der Verwaltung komme aufgrund der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung nicht in Betracht.

Die Beteiligte zu 1) hat beantragt; unter Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Eigentümerbeschlüsse vom 17.3.2005 zu TOP 1 und 3 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2) bis 13) haben beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben den amtsgerichtlichen Beschluss verteidigt und vorgetragen:

Sämtliche Beschlüsse vom 17.3.2005 seien ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Gesamtheizkosten seien der Berechnung der Fa. B, welche diese erstellt und die - unstreitig - vorgelegen habe, zu entnehmen. Daneben seien auch die Ist-Daten der Konten zutreffend dargestellt. Die von der Beteiligten zu 1) behauptete Differenz sei nicht nachvollziehbar. Die behaupteten Kontostände von insgesamt 73.390,89 DM entstammten deren Phantasie.

Das LG hat das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1) mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie geltend macht, in den Abrechnungen bestünden erhebliche Differenzen zwischen der rein rechnerischen Rücklage, wie sie sich aus den Zuführungen und den Abgängen ergäben, und dem tatsächlichen Bestand.

Die Beteiligten zu 2) bis 13) treten dem entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die gem. §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546 ZPO.

1. Die Kammer hat zur Begründung ihrer Entscheidung ausgeführt:

Der Beschluss zu TOP 1 über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2001 sei nur dann antragsgemäß für ungültig zu erklären, wenn die Jahresabrechnung derart unvollständig oder unrichtig wäre, dass eine Neuerstellung notwendig sei, das aber sei nicht der Fall.

Die Jahresabrechnung müsse eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuziehung eine...