OLG Düsseldorf Beschluss vom 25.08.2020 - 3 Wx 109/20

Leitsatz (amtlich)

Hängt nach der vom teilenden Eigentümer (hier: Bauträgergesellschaft) einseitig in der Teilungserklärung vorgegebenen Gemeinschaftsordnung die Wirksamkeit der (Zweit-) Übertragung des Eigentums an einer Wohnung von der Zustimmung des - auf die Dauer von drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums zu bestellenden - Verwalters ab und besteht kein Anhalt für eine zur Zeit der Verwalterbestellung bereits vorliegende "werdende Eigentümergemeinschaft", so ist die rechtswirksam erteilte Zustimmung durch den wirksam bestellten Verwalter im Grundbuchverfahren in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.

Normenkette

GBO §§ 29, 71 ff.; WEG § 26 Abs. 1, 3

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen PF-16467-5)

Tenor

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 16. März 2020 wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Eintragungsantrag der Beteiligten unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Gründe

I. Mit Bauträgervertrag vom 13. April 2016 erwarben die Beteiligten zu 1 und 2 den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz in dem noch zu errichtenden Mehrfamilienhaus ... in Düsseldorf. Vorgesehen war die Bezugsfertigkeit der von den Beteiligten zu 1 und 2 erworbenen Wohnungseinheit bis zum 31. August 2017, spätestens bis zum Ablauf von vier Monaten nach diesem Datum.

Bestandteil des Kaufvertrages vom 13. April 2016 war unter anderem die am 18. Mai 2015 beurkundete Teilungserklärung des Bauträgers als früherem Grundeigentümer. Die Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung regelt in § 7 Ziffer 1, dass im Falle des Zweiterwerbs die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, wenn Sondereigentum veräußert werden soll. § 17 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung regelt zur Verwalterbestellung folgendes:

"Zum ersten Verwalter der Wohnanlage soll die Firma ... GmbH & Co. KG ..., vom teilenden Eigentümer auf die Dauer von 3 Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums bestellt werden. ..."

Am 28. November 2016 wurde das Wohnungsgrundbuch angelegt, zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 wurde am 15. Dezember 2016 eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen (Abteilung II laufende Nummer 15) und am 23. Januar 2018 wurden sie als Eigentümer eingetragen.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 13. Dezember 2019 übertrugen die Beteiligten zu 1 und 2 ihr Wohnungseigentum auf ihre Kinder, die Beteiligten zu 3 und 4, und behielten sich einen Nießbrauch sowie einen bedingten Anspruch auf Rückübertragung vor. Am 28. Januar 2020 beantragten die Beteiligten zu 1 bis 4 die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie die Eintragung des Nießbrauchs und einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs. Ihrem Antrag fügten sie die notariell beglaubigte Erklärung der Verwalterzustimmung vom 16. Januar 2020 bei. Diese Erklärung ist unterzeichnet von C. ...; ihr hatte die ...GmbH & Co. KG ausweislich der dem Eintragungsantrag ebenfalls beigefügten notariellen Urkunde vom 17. Oktober 2017 Vollmacht erteilt. Weiter reichten die Beteiligten zu 1 bis 4 eine notarielle Bescheinigung vom 22. Februar 2018 darüber ein, dass die ...GmbH & Co. KG seit dem 16. Februar 2018 unter y-GmbH & Co. KG firmiert. Des weiteren legten sie die beglaubigte Abschrift eines vom teilenden Eigentümer unter dem Datum des 28. September 2017 unterzeichneten Beschlusses über die Verwalterbestellung der ... GmbH & Co. KG vor. Zum Beginn der Bestellung ist dort folgendes festgehalten:

"Die Bestellung wird wirksam mit der Übergabe der ersten Einheit. Dies ist der heutige Tag."

Mit Zwischenverfügung vom 16. März 2020 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass die Verwaltereigenschaft zum Zeitpunkt der Zustimmung noch nachzuweisen sei. Das Wohnungseigentum sei am 18. November 2016 eingetragen worden, so dass die Zeit der Bestellung zum 18. November 2019 abgelaufen sei.

Mit Schreiben vom 20. März 2020 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 bis 4 um Überprüfung der Zwischenverfügung gebeten und dazu auf den Beschluss über die Verwalterbestellung vom 28. September 2017 mit Wirkung zum 28. September 2017 verwiesen.

Mit Schreiben vom 15. Mai 2020 hat das Grundbuchamt seine Rechtsauffassung mitgeteilt, dass mit der Übergabe der ersten Wohneinheit der teilende Eigentümer nicht mehr zur Wahl bzw. Bestellung des Verwalters befugt gewesen sei.

Mit weiterer Stellungnahme ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 25. Mai 2020 haben die Beteiligten zu 1 bis 4 vorgebracht, die Auslegung der eingereichten Unterlagen ergebe, dass die Verwalterbestellung nicht erst nach der Übergabe der ersten Einheit wirksam geworden sei.

Das Grundbuchamt hat sodann mit weiterem Beschluss vom 10. Juni 2020 erklärt, der Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 nicht abzuhelfen, und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Es sei nicht ersichtlich, ob der teilende Eigentümer zur Verwalterbestellung vom 28. September 2017 legitimiert gewesen sei. Das sei nicht der Fall, wenn zuvor schon eine sog. "werdende Gemeinschaft" entst...