OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.04.1985 - 3 W 32/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümergemeinschaft

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 12.12.1984; Aktenzeichen 19 T 228/84)

AG Neuss (Aktenzeichen 62 (19) UR 6/84 WEG)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird abgeändert.

Die sofortige Erstbeschwerde der Beteiligten zu 3 gegen den Beschluß des Amtsgerichts Neuss vom 15. Mai 1984 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des zweiten und dritten Rechtszuges werden den Beteiligten zu 3 auferlegt. Diese haben auch die dem Beteiligten zu 1 im zweiten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Beschwerdewert beträgt für den zweiten und den dritten Rechtszug jeweils 150.000 DM.

Tatbestand

Die Beteiligten zu 1, 3 bis 333 sind Mitglieder der im Beschlußeingang genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 2 ist die Verwalterin der Gemeinschaft. Der Beteiligte zu 1 hat beim Amtsgericht beantragt, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 15. Dezember 1983 zu TOP XII für ungültig zu erklären. Dieser Beschluß hat folgenden Wortlaut:

„Die Kaltwasserzähler sind anzubringen. In Abänderung der Teilungserklärung wird künftig das Abwasser als Summe von Warm- und Kaltwasserverbrauch auch nach dem Verbrauch umgelegt. Ergebnis der Abstimmung: 229 Ja-Stimmen; 17 Neinstimmen; 17 Enthaltungen.”

Nach Auffassung des Antragstellers hätte dieser Beschluß wegen Verstosses gegen § 14 der Teilungserklärung vom 20. Dezember 1972 nur einstimmig gefaßt werden können, weil die Teilungserklärung die Umlage der Betriebskosten, darunter die Kosten der Entwässerung und der Wasserversorgung nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vorsieht. Die Beteiligten zu 3, die sich nach ihrer Darstellung in der Eigentümerversammlung vom 15. Dezember 1983 dazu bereiterklärt haben, sind dem Antrag entgegengetreten. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Auf die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, welcher die Beteiligter zu 3 entgegengetreten sind.

Entscheidungsgründe

Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG). Sie führt zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung, weil gegen diese durchgreifende rechtliche Bedenken bestehen (§ 27 FGG).

Das Landgericht, das auf zulässige Erstbeschwerde entschieden hat (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 21, 22 FGG), ist zutreffend davon ausgegangen, daß die in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen Vereinbarungen im Sinne der §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG darstellen, die grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und nicht durch Mehrheitsbeschluß geändert werden können. Mit Recht hat das Landgericht auch angenommen, daß das Einstimmigkeitsprinzip nicht gänzlich starr und unabänderlich angewandt werden darf. Vielmehr kann sich aufgrund der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht unter besonderen Umständen die Verpflichtung ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen, wenn die Versagung der Zustimmung gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Das Landgericht hat nach eingehender Beweisaufnahme in tatsächlicher Hinsicht angenommen, daß der in § 14 der Teilungserklärung für Wasserverbrauch und Kosten der Abwässerbeseitigung bestimmte Verteilungsschlüssel angesichts der besonderen Umstände in der Eigentumsanlage dringend einer Änderung bedürfe und daß sich das Festhalten an der Teilungserklärung in diesem Punkte als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstelle. Hierzu hat das Landgericht ausgeführt: Die Entwicklung in der Eigentumsanlage, dem sogenannten … in … in den letzten Jahren habe ergeben, daß bei einer großen Zahl von Wohnungen der dem bisherigen Verteilerschlüssel zugrundeliegende Gedanke, daß der Wasserverbrauch in größeren Wohnungen regelmäßig höher sei als in kleineren Wohnungen, nicht mehr zutreffe. Einzelne Wohnungen seien an Asylsuchende vermietet und erheblich (bis zu 40 Personen je Wohnung) überbelegt. Andererseits stünden im Durchschnitt der letzten Jahre ca. 60 Wohnungen in der Eigentumsanlage leer. Demgegenüber seien die Kosten für den jetzt beschlossenen Einbau von Kaltwasserzählern für jede Wohnung nicht unzumutbar hoch. Sie beliefen sich auf ca. 300 bis 500 DM je Wohnung. Bei einzelnen Wohnungen würden diese Kosten voraussichtlich bereits innerhalb eines Jahres durch die gerechtere verbrauchsabhängige Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten ausgeglichen seien. Auch die jährlichen Ablesekosten fielen mit ca. 5 DM je Zähler kaum ins Gewicht. Technische Schwierigkeiten seien, wie sich aus den Erfahrungen mit bereits eingebauten Warmwasserzählern ergebe, nicht zu erwarten. Auch eventuelle Manipulationen ließen sich bei ordnungsgemäßer Verplombung der Zähler im wesentlichen vermeiden. Schließlich b...