OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.12.2003 - I-3 Wx 118/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustandekommen einer konkludenten schuldrechtlichen Vereinbarung zur Aufstellung von Wirtschaftsplänen

Leitsatz (amtlich)

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang einheitliche Instandhaltungsrücklagen nach Gebäudekomplexen (z.B. „Bauabschnitt I Gebäude 2–4”) in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entspr. erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung, so wie geschehen, abzurechnen bzw. die Wirtschaftspläne aufzustellen, jedenfalls dann liegen, wenn der jahrelangen Handhabung eine auf die Schaffung einer solchen dauerhaften Regelung abzielende Willensbildung der Gemeinschaft in Gestalt eines Eigentümerbeschlusses vorangegangen ist.

2. Die vorbezeichnete schuldrechtliche Vereinbarung schafft eine Basis für beschlossene Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und legitimiert bis auf weiteres die hierauf gegründeten Beschlussfassungen.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Beschluss vom 24.03.2003; Aktenzeichen 70 T 25/02)

AG Mettmann (Aktenzeichen 7 IIa 87/01 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens trägt der Beteiligte zu 1).

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 20.000 Euro.

Gründe

I. Der Antragsteller (Beteiligte zu 1)) und die Antragsgegner (Beteiligten zu 2) bis 18)) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L.-Straße in E.; die Beteiligte zu 19) ist die Verwalterin der Anlage.

Die Teilungserklärung vom 31.5.1974 lautet u.a. wie folgt:

§ 1 (GA 21)

„… Auf diesem Grundstück errichtet das Wohnungsunternehmen 6 Gebäude mit 57 Wohnungen und einer Hausmeisterwohnung und 42 Garagen. Diese Gebäude gelten als Grundstückseinheit i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes (WEG vom 15.3.1951).”

In dem Aufteilungsplan, der als Anlage zu § 2 der Teilungserklärung beigefügt ist, wird jeweils zwischen sechs Häusern, die von 1 – 6 durchnummeriert sind, unterschieden.

§ 13 Abs. 1e

„Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist ein angemessener jährlicher Betrag, der sich nach Miteigentumsanteilen errechnet, an den Verwalter zu entrichten.

Für jedes Haus wird gesondert eine Instandhaltungsrücklage angesammelt; für die Instandhaltung der einzelnen Häuser notwendig werdende Beträge werden lediglich der jeweiligen Hausrücklage entnommen. Damit ist zu gewährleisten, dass die Eigentümer des einen Hauses nicht für die Instandhaltung des anderen Hauses aufzukommen haben. Dies gilt nur für Instandhaltungen, die lediglich und ausschließlich für einzelne Häuser vorzunehmen sind. Bei Instandhaltungen für Gegenstände, die alle Häuser gleichermaßen betreffen (z.B. Heizungsanlagen, Kanalisation, gemeinschaftlich genutzte Außenanlagen) werden entspr. der Miteigentumsanteile alle Instandhaltungsrücklagen belastet. …”

§ 14 (4)

„… Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem WEG, es sei denn, dass in dieser Teilungserklärung etwas anderes bestimmt ist.Bei Beschlüssen, die zweifelsfrei nur eines der Häuser betreffen – insb. bezüglich der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten –, sind nur die Wohnungs-/Teileigentümer des betreffenden Hauses stimmberechtigt …”

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 22.8.2001 einstimmig zu TOP 3 die Verwaltungsabrechnung 2000 und zu TOP 6 den Wirtschaftsplan 2001 sowie zu TOP 4 die Entlastung der Verwalterin.

Die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan sehen für die Häuser L.-Straße eine einheitliche Instandhaltungsrücklage vor.

Der Antragsteller hat beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 22.8.2001 zu TOP 3, 4 und 6 für ungültig zu erklären.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung den Antrag des Beteiligten zu 1) am 6.3.2002 zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die angefochtenen Beschlüsse entsprächen – Abweichendes lasse sich wegen Widersprüchlichkeit der Teilungserklärung derselben nicht entnehmen – ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Zweifel seien für die Häuser L.-Straße gemeinsame Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Zwar sehe § 13e TE vor, dass für jedes „Haus” eine gesonderte Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Der Begriff „Haus” sei aber hier nicht weiter geklärt. Für die Auslegung des Antragstellers, wonach „Haus” mit „Haus-Nr.” gleichzusetzen sei, spreche zunächst der Aufteilungsplan, aus dem sich ergebe, dass 6 Häuser entstehen sollten, die von 1–6 durchnummeriert sind. Dies spreche dafür, dass die Hausnummern 2–12 jeweils mit „Haus” gemeint sind. Gegen eine solche Auslegung seien aber der weitere Inhalt der Teilungserklärung sowie die tatsächlichen Verhältnisse anzuführen. Die Eigentümergemeinschaft habe seit über 20 Jahren (ETV vom 23.10.1981) den Begriff „Haus” in § 13e TE als Gebäude bzw. Bauabschnitt verstanden, woraus eine gewisse Indizwirkung abzuleiten sei. In § 1 TE werde offenbar der Begriff „Gebäude” mit dem Begriff „Haus” gleichgesetzt. Auch in § 3 TE werde für ...