OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.11.1989 - 3 Wx 476/89

Verfahrensgang

AG Langenfeld (Aktenzeichen 17 UR II 59/89 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 476/89)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2 trägt die Gerichtskosten des dritten Rechtszuges und hat die der Beteiligten zu 1 in dieser Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Beschwerdewert: 1.000 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist die Verwalterin der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die Beteiligte zu 2 ist eine Wohnungseigentümerin. Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung des früheren Alleineigentümers, deren § 13 Abs. 4 wie folgt lautet:

„Die Wohnungseigentümer haben auf das Hausgeld einen monatlichen Abschlag von 1/12 des auf sie entfallenden Betrages zu leisten. Dieser Abschlag ist bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im voraus kostenfrei und bargeldlos an den Verwalter zu entrichten. Auf Wunsch ist dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zu erteilen.”

In dem Verwaltervertrag heißt es unter § 5 Nr. 2:

„Auf Wunsch des Verwalters haben die Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zu erteilen und ggf. ein Girokonto einzurichten. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer für die erforderliche Kontendeckung zu sorgen.”

Die Beteiligte zu 2 weigert sich, der Beteiligten zu 1 eine entsprechende Einziehungsermächtigung zu erteilen. Sie meint, die Klausel in der Teilungserklärung verstoße gegen § 242 BGB und gegen die Vorschriften des AGB-Gesetzes.

Das Amtsgericht hat der Beteiligten zu 2 auf Antrag der Beteiligten zu 1 durch Beschluß vom 9. Juni 1989 aufgegeben, der Beteiligten zu 1 eine Einzugsermächtigung für die Einziehung von Vorauszahlungen auf das Wohngeld zu erteilen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist durch Beschluß des Landgerichts vom 18. September 1989 zurückgewiesen worden. Gegen diesen ihr am 26. September 1989 zugestellten Beschluß wendet sich die Beteiligte zu 2 mit ihrer anwaltlich gefertigten und unterschriebenen sofortigen weiteren Beschwerde, die am 10. Oktober 1989 beim Oberlandesgericht eingegangen und mit Schriftsatz vom 30. Oktober 1989 begründet worden ist. Die Beteiligte zu 2 beantragt,

unter Abänderung der Beschlüsse der Vorinstanzen den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 1 ist der weiteren Beschwerde mit Schriftsätzen vom 6. November und 10. November 1989 entgegengetreten.

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 43, 45 WEG, 27, 29, 22 FGG zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, aber nicht begründet. Die auf zulässige Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2 ergangene Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Es kann dahingestellt bleiben, ob auf die gemäß § 8 WEG aufgestellte Teilungserklärung die Vorschriften des AGB-Gesetzes entsprechende Anwendung finden (vgl. hierzu BGH NJW 1987, 650; OLG Karlsruhe in NJW-RR 1987, 651, jeweils m.w.N.). Für eine Abschlußkontrolle i. S. des § 3 AGBG ist von vornherein kein Raum, weil die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung den Inhalt des Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums ausgestaltet. Anders als bei der Frage des Umfangs der Willenseinigung beim Abschluß eines schuldrechtlichen Vertrages bezieht sich die dingliche Einigung beim Erwerb des Wohnungseigentums denknotwendig auf das dingliche Recht in seiner konkreten Ausgestaltung (BGH NJW 1987, 651).

Einer etwaigen Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG hält die von der Beteiligten zu 2 beanstandete Klausel gemäß § 13 Abs. 4 der Teilungserklärung ebenso stand wie einer Überprüfung nach § 242 BGB. Daß die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf dessen Wunsch eine Ermächtigung zum Einzug des geschuldeten Hausgeldes zu erteilen haben, stellt weder eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungseigentümer gemäß § 9 AGBG noch einen sonstigen Verstoß gegen Treu und Glauben dar (§ 242 BGB). Gleiches gilt für die entsprechende Regelung im Verwaltervertrag.

Die Erteilung einer Ermächtigung zum Einzug des jeweils geschuldeten Hausgeldes dient – ebenso wie im Mietrecht (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Seite 627/628) – der Vereinfachung und Beschleunigung des Zahlungsverkehrs und der Verringerung des Verwaltungsaufwandes. Der schnelle und sichere Zahlungseingang liegt nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern aller Wohnungseigentümer. Um die laufenden Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) bestreiten zu können, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf angewiesen, daß die Hausgeldverpflichtungen pünktlich erfüllt werden. Durch das Bankeinzugsverfahren wird dies – entsprechende Kontendeckung vorausgesetzt – mit geringem Verwaltungsaufwand gewährleistet. Daher ist die hier in der Teilungserklärung und im Verwaltervertrag enthaltene Regelung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Beteiligte zu 2 ist nicht befugt, sich ihrer Verpflichtung zur Erteilung einer E...