OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.01.2006 - I-3 Wx 167/05

Leitsatz (amtlich)

1. Solange eine GbR sämtliche Eigentumsrechte einer Wohnanlage inne hat, besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.

2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters aus dem Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage mit der GbR richtet sich allein gegen diese.

3. Erhebt der Verwalter den Zahlungsantrag gegen die nicht existente WEG, statt gegen die GbR, so ist das Rubrum entsprechend zu berichtigen.

4. Ist in einem befristeten Vertrag mit dem Verwalter die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vorgesehen, wenn eine Bestellung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt, so erfasst diese Klausel nicht den Fall, dass ein Bestellungsbeschluss nicht gefasst werden kann, weil die Eigentümergemeinschaft nicht in Vollzug gesetzt wird.

Normenkette

WEG §§ 10, 23, 26; BGB § 611

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 12.05.2005; Aktenzeichen 25 T 241/04)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290-II 136/03)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2) trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde; sie hat der Beteiligten zu 1) die dieser in der dritten Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstands: 63.883,89 EUR.

Gründe

A. Die Beteiligte zu 1) betreibt gewerbsmäßig Wohnungseigentumsverwaltung. Die Beteiligte zu 2) war und ist Inhaberin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

Die Beteiligten schlossen im Juli 2000 einen "Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen" (Anl. K 1). Als Vertragspartner weist dieser Vertrag die Beteiligte zu 1) als Verwalter und die Eigentümer "der Wohnungseigentumsanlage/Eigentümergemeinschaft D." aus. In Ziff. I des Vertrags ist unter dem Punkt "Bestellung und Abberufung des Verwalters" festgelegt, dass die Verwalterbestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.7.2000 für die Zeit von 5 Jahren erfolge und eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund möglich sei. Ziff. II des Vertrags regelt unter der Überschrift "Abschluss und Beendigung des Verwaltervertrages", dass der Vertrag fest auf die Dauer der Bestellung des Verwalters gem. Ziff. I abgeschlossen werde und für die Zeit der Bestellung des Verwalters nur aus wichtigem Grund gekündigt werden könne. In der Ziff. III des Vertrags wird zu den "Aufgaben und Befugnissen des Verwalters" zu Nr. 3.5 "Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder" zu den vom Verwalter zu erbringenden Grundleistungen ausgeführt, dass hierzu die Eröffnung und Führung eines Girokontos für Hausgelder und eines Anlagekontos für die Instandhaltungsrückstellung gehöre und diese beiden Konten als offene Fremdkonten zu führen seien, deren Inhaber sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft seien.

Zugleich wurde zwischen der Beteiligten zu 2), vertreten durch die H. GmbH, als Eigentümerin und der Beteiligten zu 1) als Immobilienverwalter ein "Verwaltervertrag für Sondereigentum" geschlossen, durch den die Beteiligte zu 1) mit der Abwicklung der Mietverhältnisse für die im Sondereigentum der Beteiligten zu 2) stehenden Wohnungen beauftragt wurde. Nach einem "Protokoll/Vermerk" über eine Besprechung am 18.7.2000, an der u.a. der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) und die Gesellschafter der Beteiligten zu 2) teilnahmen, wurde hier die Beteiligte zu 1) "durch die Eigentümer der Wohnanlage, der (sic!) W. & K. GbR (GbR) mit der WEG-Verwaltung beauftragt". In diesem Protokoll wird ferner festgehalten, dass die Beteiligte zu 2) seit dem 1.7.2000 wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnanlage sei. Die Beteiligte zu 1) nahm ihre Verwaltertätigkeit auf. Die Beteiligte zu 2) wurde am 13.9.2000 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Nach dem Protokoll der "1. Eigentümerversammlung am 26.9.2000" wurde unter TOP 3a) die Beteiligte zu 1) beauftragt, ab dem 1.10.2000 die Hausmeisterleistungen zu einer monatlichen Pauschale von 7.341,72 DM zu erbringen. Mit Hausmeisterservicevertrag vom 26.9.2000 beauftragte die Beteiligte zu 1) die Firma B. mit der hausmeisterlichen Betreuung des Objekts zu einem monatlichen Entgelt von 7.486,64 DM ab dem 1.1.2001 und für den Zeitraum vom 1.10.2000 bis zum 31.12.2000 zu monatlich 4.591,28 DM. Für den Zeitraum Oktober bis einschließlich Dezember 2000 berechnete die Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 2) die vertraglich vereinbarten 7.341,72 DM. Mit Schreiben vom 28.5.2003 erklärte die Beteiligte zu 2) ggü. der Beteiligten zu 1) die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und führte zur Begründung insb. den Umstand an, dass die Beteiligte zu 1) für die Monate Oktober bis Dezember 2000 Hausmeisterservicekosten i.H.v. jeweils 7.486,64 DM berechnet habe, während sie selbst (die Beteiligte zu 1) für diesen Service nur 4.591,28 DM an die Firma B. bezahlt hätte. Mit Schreiben vom 8.6.2003 erklärte die Beteiligte zu 2) erneut die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und begründete dies dam...