OLG Düsseldorf Beschluss vom 13.08.2003 - 3 Wx 181/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vergütungsausschluss des Verwalters nach Treu und Glauben

Leitsatz (amtlich)

1. In dem Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Abberufung des Verwalters kann zugleich die Erklärung einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages liegen.

2. Macht der Verwalter von seiner Befugnis, den Abberufungsbeschluss anzufechten, keinen Gebrauch und lässt er auch in sonstiger Weise nicht erkennen, dass er am Verwaltervertrag festhalten will, verstößt es gegen die Grundsätze aus Treu und Glauben, wenn er 3 1/2 Jahre später für die restliche Laufzeit des Verwaltervertrages Vergütungsansprüche erhebt.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4; BGB §§ 242, 615

Verfahrensgang

LG Kleve (Beschluss vom 07.05.2003; Aktenzeichen 4 T 45/03)

AG Kleve (Aktenzeichen 2 UR II WEG 7/02)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde trägt die Beteiligte zu 1). Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des BEschwerdegegenstandes: 61.280,48 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 2) bildet die im Rubrum genannte Eigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 1) ist aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6.6.1997 zur Verwalterin der Anlage bestellt worden. Der mit Wirkung zum 1.6.1997 abgeschlossene Verwaltervertrag sieht eine Laufzeit bis zum 31.5.2002 vor. Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters sollte nur aus wichtigem Grund möglich sein.

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung enthält unter § 17 Nr. 2 folgende Regelung:

„Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters und über die Dauer der Bestellung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit. Beim Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Eigentümer jederzeit eine Abberufung des Verwalters beschließen.”

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 3.7.1998, die von einem Vertreter der Beteiligten zu 1) geleitet wurde, beschlossen die Miteigentümer unter TOP 5 einstimmig, die Beteiligte zu 1) als Verwalterin gem. § 17.2 der Teilungserklärung abzuberufen. Unter TOP 6 bestellten sie die Firma M. als neue Verwalterin. Die Beteiligte zu 1) widersprach ihrer Abwahl, ließ jedoch den entspr. Beschluss der Eigentümerversammlung unangefochten bestehen. Im September 1999 verpflichtete das AG Kleve die Beteiligte zu 1) auf Antrag der W. GmbH u.a. zur Herausgabe der Hausakten der Wohnungseigentumsanlage.

Mit einem am 27.12.2001 beim AG Hagen eingegangenen Mahnbescheidsantrag hat die Beteiligte zu 1) von den übrigen Beteiligten für die Zeit vom 1.1.1999 bis 31.12.1999 eine Verwaltervergütung i.H.v. 35.078,40 DM verlangt. Nach Widerspruch und Abgabe an das AG Kleve hat die Beteiligte zu 1) ihren Antrag auf insgesamt 119.854,20 DM erweitert. Sie hat geltend gemacht, eine Kündigung des Verwaltervertrages sei nicht erklärt worden; dafür habe es auch an einem wichtigen Grund gefehlt. Sie habe daher Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vergütung, wobei sie für ersparte Aufwendungen einen Abzug i.H.v. 30 % vornehme.

Die Beteiligten zu 2.1)–16) haben demgegenüber eingewandt, die Kündigung des Verwaltervertrages sei in dem Abberufungsbeschluss enthalten. Sie sei auch aus wichtigem Grund erfolgt, denn die Beteiligte zu 1) habe bis zur Eigentümerversammlung vom 3.7.1998 keine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997 erstellt und darüber hinaus keine Sanierungsarbeiten veranlasst, wodurch der Eigentümergemeinschaft Schäden entstanden seien. Im Übrigen haben sie darauf hingewiesen, dass die Beteiligte zu 1) den Abberufungsbeschluss nicht angefochten habe.

Das AG hat den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, es widerspreche den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn die Beteiligte zu 1) einerseits die in der Abberufung liegende Kündigung des Verwaltervertrages hinnehme, andererseits den Fortbestand des Vertrages geltend mache, indem sie eine Vergütung verlange. Im Übrigen hat das AG einen wichtigen Grund für eine Kündigung für gegeben gehalten. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist beim LG ohne Erfolg geblieben. Gegen den Beschluss des LG wendet sich die Beteiligte zu 1) nunmehr mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.

Die Beteiligte zu 2) ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist gem. §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 22 FGG zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet. Die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

1. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Verwaltervertrag habe nicht aus wichtigem Grund gekündigt werden können. Ein wichtiger Grund habe nämlich nicht vorgelegen. Ein solcher sei insb. nicht in dem Umstand zu sehen, dass die Beteiligte zu 1) die Jahresabrechnung für das Jahr 1997 noch nicht bis zum 3.7.1998 erstellt hatte. Nach der Teilungserklärung hätte die Jahresabrechnung bis zum 31.5. vorgelegt werden müssen...