OLG Düsseldorf Beschluss vom 11.12.2007 - I-10 W 160/07

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Annahme eines Scheinmietvertrages i.S.d. § 117 BGB, wenn ein im Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18-jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche+WC, sowie einen Arbeitsraum abschließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90 EUR überlassen werden soll.

2. Es fehlt an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel i.S.d. § 566 BGB notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer, wenn Vermieter lediglich einer von zwei Miteigentümern (hier: Eheleute) ist.

Normenkette

BGB §§ 117, 566; ZPO § 731; ZVG §§ 57, 93

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 08.08.2007; Aktenzeichen 5 O 91/07)

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des LG Düsseldorf vom 8.8.2007 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Beklagte.

Gründe

Die gem. §§ 91a Abs. 2, 577 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat keinen Erfolg. Das LG hat den Beklagten mit zutreffender Begründung die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Gemäß § 91a ZPO hat der Senat wie das LG nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu befinden. Diese Entscheidung hat zwar den bisherigen Sach- und Streitstand zu berücksichtigen. Sie erfolgt aber zugleich auch nach billigem Ermessen. Der Senat kann sich deshalb auf eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten der Klage beschränken und darauf verzichten, alle für den Ausgang des Rechtsstreits bedeutsamen Rechtsfragen zu überprüfen (BGHZ 67, 343 [345]; BVerfG NJW 1993, 1060 [1061]). Die Klage war hiernach bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses nach § 731 ZPO zulässig und begründet. Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die der Senat sich zu eigen macht, fehlte der Klage entgegen der Auffassung der Beklagten nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Der Senat teilt insbesondere die Auffassung des LG, dass aufgrund der besonderen Umstände des Streitfalls davon auszugehen ist, dass jedenfalls der vorgelegte und auf den 28.11.2002 datierte Mietvertrag zwischen dem ursprünglichen Eigentümer X. B. und dessen Sohn Y. B. (nachfolgend als Hauptmietvertrag bezeichnet) - und nur hierauf kommt es an - fingiert war, §§ 117 Abs. 1, 138 Abs. 1 BGB. Die hierauf beruhende Nichtigkeit dieses Vertrages hat zur Folge, dass die Beklagte aufgrund des zwischen ihr und Y. B. geschlossenen Untermietvertrages (angebliches Datum 15.12.2004) kein der Zwangsvollstreckung der Klägerin nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG entgegenstehendes, abgeleitetes Besitzrecht erlangt hat, so dass der Klauselerteilungsklage ohne das erledigende Ereignis hätte stattgegeben werden müssen. Bereits das AG hat mit Urteil vom 5.3.2007 (GA 88 ff.) ausführlich und überzeugend die Gründe dargestellt, die die Annahme nahe legen, der Hauptmietvertrag sei fingiert. Das LG hat sich diesen Ausführungen angeschlossen. Die Beschwerde zeigt keine Umstände auf, die eine hiervon abweichende Beurteilung rechtfertigen. Die Beklagte hat während des gesamten Verfahrens keinen nachvollziehbaren Grund vorgetragen, der die nach den besonderen Umständen des Streitfalls auf der Hand liegende Annahme eines fingierten Hauptmietvertrages ausräumen könnte. Ein plausibler Grund, warum ein im Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche+WC, sowie einen Arbeitsraum abschließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90 EUR überlassen worden sein soll, ist nicht erkennbar. Unter diesen Umständen mag es dahinstehen, ob der ohne vorherige Anhörung der Beklagten übernommene Klägervortrag, aufgrund einer polizeilichen Durchsuchung vom 22.2.2007 stehe fest, dass Mietvertrag und Untermietvertrag erst am 13.10. bzw. 19.10.2006 auf einem Laptop erstellt worden seien, zutrifft oder nicht. Einer Beweisaufnahme durch die von der Beklagten zum Beweis des Gegenteils benannten Zeugen bedurfte und bedarf es im Rahmen der nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung nicht.

Unabhängig von vorstehenden Ausführungen ist die Klägerin aber auch nicht durch den Zuschlag gem. §§ 57 ZVG, 566 BGB in den Hauptmietvertrag eingetreten, so dass der Beklagten auch aus diesem Grund kein Recht i.S.d. § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zustand. Bereits das AG hat darauf hingewiesen, dass es an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt. Abgesehen davon, dass die Beklagte eine angebliche Zustimmung der früheren Miteigentümerin Z. B. nicht substantiie...