OLG Düsseldorf Beschluss vom 10.05.2005 - I-3 Wx 321/04

Leitsatz (amtlich)

Unterlässt es der Verwalter, dem nach der Gemeinschaftsordnung die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums obliegt, bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, so haftet er auf Ersatz des dem Veräußerer entstandenen Verzögerungsschadens auch dann, wenn er seine Zustimmung nach anwaltlicher Beratung verweigert hat, obwohl erkennbar war, dass ein wichtiger Verweigerungsgrund nicht vorlag.

Normenkette

WEG §§ 12, 26; BGB §§ 278, 280, 286

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 10.11.2004; Aktenzeichen 25 T 378/04)

AG Mönchengladbach (Aktenzeichen 290-II 178/03)

Tenor

Unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels wird auf die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) der Beschluss der 25. Zivilkammer des LG Düsseldorf vom 10.11.2004 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beteiligte zu 2) wird verpflichtet, an den Beteiligten zu 1) 6.231,93 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.9.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens tragen der Beteiligte zu 1) zu 42 % und die Beteiligte zu 2) zu 58 %. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 10.825,53 EUR.

Gründe

A. Der Beteiligte zu 1), der Mitglied der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage und Sondereigentümer der Wohnung Nr. 34 war, nimmt die Beteiligte zu 2) als Verwalterin der Anlage auf Schadensersatz wegen der Verweigerung der Zustimmung zum Verkauf seines Wohnungseigentums in Anspruch.

Nach Nr. 9.2 der Gemeinschaftsordnung vom 29.7.1980 bedarf die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters. Nachfolgend ist hierzu im Einzelnen festgelegt:

9.3. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grunde versagen. Als wichtiger Grund gilt insb., wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass

9.3.1 der Erwerber die ihm ggü. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt, oder

9.3.2 der Erwerber beziehungsweise Nutzungsberechtigte oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

9.4 Verweigert der Verwalter die Zustimmung, so entscheidet auf Antrag des Sondereigentümers die Eigentümerversammlung. Diese kann mit 2/3 Mehrheit die Zustimmung des Verwalters ersetzen.

In einem früheren Wohnungseigentumsverfahren verlangten die übrigen Wohnungseigentümer von dem Beteiligten zu 1) und seiner damaligen Ehefrau, der zu jenem Zeitpunkt das Wohnungseigentum gemeinschaftlich mit dem Beteiligten zu 1) zustand, nach einer Fassaden- und Wohnflächenveränderung die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Das gerichtliche Verfahren wurde durch einen Vergleich vom 4.9.1986 beendet. Hierin einigten sich die damals Beteiligten u.a. darauf, dass auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet werde. Der Beteiligte zu 1) und seine damalige Ehefrau verpflichteten sich im Gegenzug, 161.250 DM als verlorenen Zuschuss in die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuzahlen und die Kosten für bestimmte, im Vergleich näher beschriebene bauliche Maßnahmen zu übernehmen. Es wurde vereinbart, dass mit der Zahlung der Vergleichssumme "alle wechselseitigen Ansprüche der Wohnungseigentümer und der Eheleute B. aus den streitgegenständlichen Umbau- und Veränderungsmaßnahmen erledigt" seien. In Ziff. VI dieses Vergleichs wurde folgendes festgelegt:

"Die Eheleute B. verpflichten sich ggü. der Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle einer Veräußerung der WE 34 alle übernommenen Bedingungen und Verpflichtungen auch ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese wiederum entsprechend zu verpflichten, und zwar in der Weise, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit durch Schuldbeitritt der Rechtsnachfolger einen unmittelbaren Erfüllungsanspruch auch gegen die Rechtsnachfolger erwirbt. Die Eheleute B. erkennen an, dass die Nichtweitergabe der Verpflichtung aus diesem Vergleich an ihre etwaigen Rechtsnachfolger einen wichtigen Grund, der den Verwalter zur Versagung der Veräußerungszustimmung berechtigt, darstellt."

Die von dem Beteiligten zu 1) und seiner damaligen Ehefrau in diesem Vergleich übernommenen Zahlungspflichten wurden von diesen nachfolgend erfüllt.

Durch einen am 22.4.2003 geschlossenen notariellen Kaufvertrag verkaufte der Beteiligte zu 1) seine Wohneigentum zu einem Kaufpreis von insgesamt 770.000 EUR an Herrn B.G. Die Vertragsparteien vereinbarten, dass der beurkundende Notar die erforderliche Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsgemeinschaft zur Veräußerung einholen sollte. Einen ausdrücklichen Hinweis auf den dargestellten Vergleich und die darin vom Beteiligten zu 1) übernommenen Verpflichtungen enthält die Vertragsurkunde nicht.

Der Beteiligte zu 1) bat die Beteiligte zu 2) sodann um Erteilung der Zustimmung zu der Veräußerung. Mit Schreiben vom 2.5.2003...