Brandenburgisches OLG Beschluss vom 12.01.2008 - 5 Wx 49/07

Normenkette

WoEigG § 12 Abs. 2 S. 1; ZPO § 256

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Beschluss vom 06.12.2007; Aktenzeichen 5 T 166/07)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird der Beschluss der 5. Zivilkammer des LG Neuruppin vom 6.12.2007 - 5 T 166/07 - aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde - an das LG Neuruppin zurückverwiesen.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1) ist seit dem 14.4.1997 im Grundbuch von O. Blatt 8367 eingetragener Inhaber eines Miteigentumsanteils von 10,27/1.000tel an den Grundstücken der Flur 32, Flurstücke 2422/133, 2425/133 und 2446/127, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Laden F. Straße 27, Treppenhaus EG links.

Die Teilungserklärung vom 1.4.1993 (UR-Nr. D 204/1993 des Notars D. in B.) bestimmt in § 2 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf und der jeweilige Eigentümer im Falle der Veräußerung verpflichtet ist, dem Erwerber alle Verpflichtungen aufzuerlegen, die er selbst übernommen hat, was insbesondere für die Unterwerfung des Erwerbers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen ggü. dem jeweiligen Verwalter wegen der Forderung von Wohngeld und Umlagen gelte.

Mit Vertrag vom 3.12.1997 (UR-Nr. J 1109/1997 des Notars Ja. in B.) verkaufte der Beteiligte zu 1) seinen Miteigentumsanteil (Teileigentum) an die M. J. GmbH Fliesenhandel und -verlegung O. (im Folgenden: J. GmbH), deren damaliger alleiniger Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter (mit einem Anteil von 95 %) der Beteiligte zu 1) war. Nach § 4 Nr. 1 des Kaufvertrages erfolgt der Übergang von Besitz, Nutzung und Lasten, insbesondere auch die Tragung des Wohngeldes, mit dem Tag der Vertragsbeurkundung.

Durch Beschluss vom 10.6.1998 erteilte die Eigentümerversammlung der damaligen Verwalterin die Vollmacht zur Zustimmung zur Eigentumsübertragung unter der Voraussetzung, dass der Beteiligte zu 1) die persönliche Bürgschaft für alle aus dem Vertrag entstehenden Pflichten übernimmt. Am 3.7.1998 wurde zugunsten der J. GmbH eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen.

Seit dem 1.4.1999 ist die Beteiligte zu 2) als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft tätig.

Mit Schreiben vom 31.7.2000 teilte die Beteiligte zu 2) dem Beteiligten zu 1) mit, dass sie aufgrund des Verwalterwechsels die Frage der Zustimmung zur Veräußerung gegenwärtig nicht prüfen könne und wolle, da ihr keine Unterlagen vorlägen; zudem wies sie darauf hin, dass nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine vollstreckbare Ausfertigung der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung des Erwerbers wegen der Forderungen von Wohngeld und Umlagen vorgelegt werden müsse. Mit Schreiben vom 10.8.2000 verweigerte die Beteiligte zu 2) die Erteilung der Verwalterzustimmung mit der Begründung, dass zunächst die Wohngeldrückstände i.H.v. 6.037,12 DM ausgeglichen werden müssten. Mit Schreiben vom 17.4.2001 verlangte die J. GmbH von der Beteiligten zu 2) unter Androhung von Schadensersatzforderungen die Erteilung der Verwalterzustimmung bis zum 30.4.2001. Mit Anwaltsschreiben vom 26.4.2001 forderte die Beteiligte zu 2) von dem Beteiligten zu 1) die Vorlage der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung der Käuferin bzw. die Übernahme einer persönlichen Bürgschaft des Beteiligten zu 1).

Am 27.6.2001 beschloss die Eigentümerversammlung, dem Verwalter die Vollmacht zu erteilen, nach Vorlage der vollstreckbaren Urkunde der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung der Käuferin die Verwalterzustimmung zu erteilen. Hierauf errichtete die J. GmbH, vertreten durch den Beteiligten zu 1) und Frau S. H. als nunmehrige Geschäftsführer, am 17.1.2002 eine notarielle Urkunde über die persönliche Vollstreckungsunterwerfung (UR-Nr. J 040/2002 des Notars ... Ja. in B.). Eine beglaubigte Kopie dieser Urkunde übersandte der Urkundsnotar der Beteiligten zu 2) durch Schreiben vom 21.1.2002 mit der Bitte um Mitteilung, ob nunmehr die Verwalterzustimmung erteilt werden könne. Mit Schreiben vom 30.1.2002 teilte die Beteiligte zu 2) dem Urkundsnotar mit, dass die Voraussetzungen zur Verwalterzustimmung mit der übersandten Urkunde grundsätzlich gegeben seien, zum Schutz der übrigen Wohnungseigentümer jedoch vor der Verwalterzustimmung noch einige Forderungen zu erfüllen seien, nämlich der Ausgleich der seit dem 1.4.2001 rückständigen Hausgelder i.H.v. 3.432,54 EUR nebst Zinsen, die Übersendung eines aktuellen beglaubigten Handelsregisterauszuges für die J. GmbH sowie die Mitteilung des Sitzes und der zustellungsfähigen Postanschrift der J. GmbH. Dem trat der Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 8.3.2002 entgegen und teilte zugleich mit, dass er die Beteiligte zu 2) auf Schadensersatz in Anspruch nehmen und die Sache einem Anwalt übergeben werde. Mit Schreiben vom 18.3.2002 setzte der Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 2) eine "Nachfrist" bis zum 20.3.2002 und kündigte für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs Schad...