OLG Dresden Urteil vom 27.01.2017 - 5 U 645/16

Leitsatz (amtlich)

Zur Beurkundungsbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB einer Treuhandabrede, nach welcher der Treunehmer ein Grundstück mit der Zielrichtung erwerben soll, es dem Treugeber nach Abschluss von dessen finanzieller Sanierung wieder zurück zu übertragen.

Verfahrensgang

LG Chemnitz (Urteil vom 06.04.2016; Aktenzeichen 1 O 154/15)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des LG Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 06.04.2016 (1 O 154/15) abgeändert.

1. Die Beklagten zu 1) bis 9) werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Gebäude- und Grundstücksflächen L. Straße 1, xxxxx H., und F. Straße 2, xxxxx H., zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte zu 9) wird verurteilt, den im Erdgeschoss F. Straße 2, xxxxxx H. gelegenen Friseursalon zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen tragen der Kläger 18 %, die Beklagten zu 1) bis 9) als Gesamtschuldner 72 % und die Beklagten zu 1), 4) und 7) als Gesamtschuldner 10 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten zu 1) bis 9) können die Zwangsvollstreckung aus Ziffer I.1. und 2. des Tenors (Räumung und Herausgabe) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger und die Beklagten können jeweils die Zwangsvollstreckung aus der Kostenentscheidung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.860,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger ist Eigentümer der bebauten Grundstücke L. Straße 1 und F. Straße 2 in H., auf denen das Restaurant und Hotel "F. Hof" von der Beklagten zu 1), einer Kommanditgesellschaft, betrieben wird. Er nimmt die Beklagten zu 1) bis 9) auf Räumung und Herausgabe der Grundstücke und die Beklagte zu 9) auf Räumung des von ihr im Erdgeschoss auf dem Grundstück F. Straße 2 in H. betriebenen Friseursalons in Anspruch und verlangt von der Beklagten zu 1) und ihren Komplementären, den Beklagten zu 4) und zu 7), rückständige Pacht.

Das Restaurant und Hotel "F. Hof" wurde seit langem von den Familien H./F. betrieben. Im Jahre 2001 stand das Grundstück L. Straße 1 in H. im Eigentum der Beklagten zu 5), während Eigentümer des Grundstückes F. Straße 2 in H. die miteinander verheirateten Beklagten zu 2) und zu 4) waren. Den Gaststätten- und Hotelbetrieb führte seit dem Jahre 2000 der Beklagte zu 4) als Einzelkaufmann. Der Kläger war der Steuerberater der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5). Seit dem Jahre 1997 geriet der Geschäftsbetrieb des Restaurants und Hotels in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die im Frühjahr 2001 in der Anordnung der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung für beide Grundstücke durch das AG Leipzig auf Betreiben der größten Grundpfandgläubigerin, der Sparkasse D., mündeten.

Zwischen dem Kläger, dem Beklagten zu 4) und der Sparkasse D. wurde eine Sanierungslösung dahingehend besprochen, dass der Kläger zur Abwendung bzw. Verkürzung drohender Insolvenzverfahren die Grundstücke erwirbt und die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) die Möglichkeit erhalten, die Grundstücke nach dem Ablauf einer Sanierungsfrist von mehreren Jahren wieder zurückzuerwerben (vgl. Schreiben des Klägers vom 28.03. und 12.12.2001, Anlage B 1, B 7). Einzelheiten dieser Übereinkunft sind zwischen den Parteien strittig, insbesondere die Frage, ob der Kläger die Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums nach Ablauf der Sanierungsfrist an die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) übernommen hat.

Am 18.12.2001 schlossen der Kläger als Käufer und die Beklagten zu 2) und zu 4) sowie die Beklagte zu 5) als Verkäufer vor dem Notar T. R. in G. einen Kaufvertrag (Anlage B 8) über die beiden streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 800.000,00 DM. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugunsten der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt und der Kläger verpflichtete sich, einen auf 10 Jahre befristeten Pachtvertrag mit über die Jahre ansteigender Pacht bis zu einem monatlichen Betrag von 8.000,00 DM mit dem Beklagten zu 4) abzuschließen. Im Rahmen einer parallelen Vergleichsvereinbarung mit der Sparkasse D. verpflichteten sich die Beklagten zu 2) - 6) zusätzlich, weitere 150.000,00 DM an die Sparkasse in 150 monatlichen Raten zu zahlen.

Der Kläger und der Beklagte zu 4) schlossen einen auf den 30.12.2001 datierten schriftlichen Pachtvertrag (Anlage K 1), welcher der Vereinbarung aus dem Grundstückskaufvertrag entspricht, allerdings mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Zwischen den Parteien ist strittig, ob dieser Vertrag erst im Januar 2007 erstellt und rückdatiert wurde. Am ...