OLG Dresden Urteil vom 24.10.2000 - 23 U 1660/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinsansprüche aus Gewerbemiete

Leitsatz (amtlich)

Nimmt der Vermieter in dem Einkaufszentrum, in welchem sich die Mieträume befinden, Umbauarbeiten vor, die zu einer Änderung des Kundenverhaltens führen (hier: die Kunden passieren den vermieteten Laden im Anschluss an den Einkauf im Supermarkt mit gefülltem Einkaufswagen), steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung nach § 537 BGB nicht zu.

Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich geplanter Umbaumaßnahmen besteht nicht. Hinweispflichtig ist er dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nur, wenn ihm bekannt ist, dass die bevorstehenden Umbauten wegen der Lage des gemieteten Ladens für den Mieter nachteilige Auswirkungen (etwa wegen einer Änderung der Kundenströme) haben können.

Normenkette

BGB § 537 ff., § 242

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 18.05.2000; Aktenzeichen 14 O 5865/99)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.05.2000 verkündete Urteil des Einzelrichters der 14. Zivilkammer des Landgerichts Dresden – 14 O 5865/99 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 30.243,57 DM zuzüglich 4 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 22.947,10 DM seit dem 18.09.1999 sowie aus weiteren 7.296,47 DM seit dem 12.02.2000 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Beklagten: 18.146,13 DM.

Tatbestand

Die in der Form einer GbR verbundenen Kläger haben mit der Beklagten im Oktober 1994 einen Mietvertrag über im Erdgeschoss und Obergeschoss des Einkaufszentrums „…” gelegene Gewerberäume mit einer Gesamtfläche von rund 633 m² geschlossen. Nach Beendigung dieses Vertrages schlossen die Parteien am 22.12.1995 den hier streitgegenständlichen Vertrag über ein Ladenlokal im Erdgeschoss des Einkaufszentrums; dort betreibt die Beklagte auf einer Fläche von nunmehr rund 130 m² einen Fachmarkt für Jeans und Sportswear. Das Mietverhältnis begann am 01.01.1996, der Vertrag hat eine Laufzeit von 5 Jahren. Die vereinbarte Miete betrug einschließlich Betriebskostenvorauszahlung und Umsatzsteuer monatlich 8.468,18 DM.

Die Beklagte hat die Miete rückwirkend ab Mai 1998 um 20 % gemindert, nachdem es in dem Einkaufszentrum im Frühjahr 1998 zu Umbaumaßnahmen gekommen war. Dabei wurden im nordöstlichen Teil des Centers Rollsteige errichtet, über welche die Kunden im Gebäudeinneren in das Obergeschoss und von dort in die Verkaufsräume des Hauptmieters des Centers, der Firma „…” gelangen können. Der Laden der Beklagten befindet sich unmittelbar neben dem im Erdgeschoss gelegenen Ein- bzw. Ausgang zum „…”.

Die Beklagte macht geltend, sie habe Anspruch auf Herabsetzung der Miete, weil es infolge der Umbauten im Center zu einer Änderung der Kundenströme gekommen sei; die Kunden würden seit dem Einbau der Rollsteige nicht mehr mit dem leeren Einkaufswagen vorbei am Laden in Richtung „…” gehen, sondern über die Rollsteige, so dass sie vor dem Betreten des „…” den Laden nicht mehr passieren würden. Beim Verlassen des „…” mit jetzt gefüllten Einkaufswagen sei die Kaufbereitschaft der Kunden nicht mehr vorhanden, so dass in dem Mietobjekt erhebliche Umsatzeinbrüche eingetreten seien.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und einen Minderungsanspruch der Beklagten verneint.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist nur hinsichtlich eines kleinen Teils der Zinsforderung begründet. Den Klägern, deren Aktivlegitimation nach Vorlage der Zeichnungs- und Gesellschafterlisten in der mündlichen Verhandlung nicht mehr streitig gewesen ist, stehen gemäß § 535 Satz 2 BGB neben den vom Landgericht bereits zuerkannten restlichen Mieten für die Monate Mai bis Dezember 1999 auch die offenen Mieten für die Monate Dezember 1998 bis Februar 1999 sowie April 1999 zu.

1. Die Beklagte ist nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarte Miete wegen eines Sachmangels oder wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts gemäß § 537 Abs. 1, Abs. 2 BGB zu mindern. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag vom 22.12.1995 in § 1 Abs. 1 oder § 10 Abs. 2 einen zulässigen Ausschluss der Gewährleistung der Vermieter für Sachmängel enthält.

Ein Mangel nach § 537 Abs. 1 BGB besteht in der für den Mieter nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustands des Mietobjekts von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Dabei scheiden jedoch Umstände aus, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren; es muss eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen (BGH NJW 2000, 1714, 1715). Das kann hier nicht festgestellt werden. Der gemietete Laden kann ungehindert von den Kunden betreten und zum Verkauf von Textilien genutzt wer...