OLG Dresden Urteil vom 18.12.1998 - 5 U 1774/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Normenkette

BGB § 542 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Leipzig (Aktenzeichen 07 O 9321/97)

Tenor

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Beschwer des Klägers liegt unter 60.000 DM.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf DM 18.998.

Tatbestand

Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung führt nicht zum Erfolg.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung der begehrten Monatsmieten für September und Oktober 1997 i.H.v. insgesamt DM 18.998.

Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 23.08.1997 hat den zwischen den Parteien bestehenden Gewerbemietvertrag zum 31.08.1997 wirksam beendet.

1. Unstreitig schlossen die Parteien am 12.01.1994 einen auf 10 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag über ein Ladenlokal im Gebäude B in L (vgl. Anl. K 1, Bl. 7 ff. dA). Unstreitig wurde der Kläger gemäß § 571 BGB als nunmehriger Alleineigentümer des Mietobjektes auch alleiniger Vermieter.

2. Die Beklagte hat den Mietvertrag wirksam gemäß § 542 BGB außerordentlich gekündigt.

a) Die zwischen den Parteien getroffene schriftliche Vereinbarung vom 27.02./10.03.1997 (vgl. Bl. 108 f. dA) steht der Wirksamkeit des Mietvertrages nicht entgegen. Nach dieser Vereinbarung sind „alle Ansprüche des Mieters, gleich aus welchem Rechtsgrund, gegen den Vermieter aus der Baustellensituation auf dem B und den Umgebungsgrundstücken für den Zeitraum vom Baubeginn bis zum 31.08.1997 abgegolten”.

Zu Gunsten des Klägers kann unterstellt werden, dass die Beklagte damit nicht nur bis 31.08.1997 auf Minderungs- und Schadensersatzansprüche infolge der Baustellensituation auf dem B verzichtete, sondern auch auf ein ihr etwa zustehendes Kündigungsrecht. Selbst in diesem Falle wäre die am 23.08.1997 erklärte Kündigung nicht unwirksam. Sie würde lediglich Rechtswirkungen erst zum 31.08.1997 entfalten, das Mietverhältnis also erst zu diesem Zeitpunkt beenden.

Für den Ausgang des Rechtsstreites hat das keine Bedeutung, weil der Kläger ohnehin erst die Mieten für September und Oktober 1997 einklagt.

b) Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 542 Abs. 1 BGB.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird, wobei eine unerhebliche Hinderung des Gebrauches grundsätzlich unbeachtlich ist (vgl. § 542 Abs. 2 BGB).

Der vertragsgemäße Gebrauch wird beispielsweise dann nicht gewährt, wenn der Mietsache ein Mangel im Sinne von § 537 BGB anhaftet (vgl. Palandt, BGB, 57. Aufl., § 542 Rdn. 5). Dieser Mangel muss die Tauglichkeit des Mietobjektes zu dem von den Parteien vertraglich vereinbarten Zweck ganz aufheben oder erheblich mindern.

Derartig können sich nicht nur Mängel in der Substanz der Mietsache auswirken, sondern auch sogenannte Umweltmängel, d.h. Fehler, die auf tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sind, die mit der Mietsache zusammenhängen (vgl. BGH NJW 1981, 2405; Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl., III. B. Rdn. 1341).

Mietrechtlich relevant sind diese Fehler nur, wenn die sie begründenden tatsächlichen Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (vgl. BGH a.a.O.). Anderenfalls würde die Garantiehaftung des Vermieters für die Gebrauchstüchtigkeit der Mietsache überdehnt.

Ob eine unmittelbare Beeinträchtigung in dem genannten Sinne vorliegt, bestimmt sich in erster Linie nach dem zum Vertragsinhalt erhobenen Verwendungszweck.

aa) Legt man die genannten Maßstäbe an den vorliegenden Fall an, ist ein relevanter Umweltmangel zu bejahen.

Der Mangel liegt darin, dass der B in L., an dem das an die Beklagte vermietete Ladenlokal liegt, vollständig in eine dann lange Zeit brachliegende Baugrube umgewandelt wurde, so dass die anliegenden Läden nur noch über am Rande des B es angebrachte Holzstege erreichbar waren.

Laut § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 12.01.1994 wurden die Räume als „Laden für hochwertige Herrenmoden” vermietet. Der B liegt im inneren Zentrum L s. Dementsprechend bezeichnete ihn das Immobilienbüro M., das die Vermarktung des Mietobjektes übernommen hatte, vor Vertragsschluss als „Top-Standort” (vgl. Anlage B 1, Bl. 53 ff. dA).

Vertraglich vereinbarter Verwendungszweck war damit der Betrieb eines Geschäftslokals für exklusive Herrenbekleidung in zentraler Innenstadtlage L s. Dazu gehörte auch die Einbindung des B es in die Haupteinkaufsstraßen des Zentrums, wo er auch von Laufkundschaft frequentiert wird.

Wird ein Geschäftslokal an einem bedeutenden innerstädtischen Platz vermietet und anschließend dieser Platz dadurch faktisch zerstört, dass er komplett in eine Baugrube umgewandelt wird, die anschließend über Monate und Jahre hinweg brachliegt, beeinträchtigt dies unmittelbar die vertraglich konkretisierte Gebrauchstauglichkeit dieses Geschäf...