OLG Celle Urteil vom 06.08.2003 - 7 U 36/03

Leitsatz (amtlich)

Fälligkeitsregelungen über Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag, die gegen § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 und gegen § 3 Abs. 1 S. 4 MaBV verstoßen, führen gem. § 12 MaBV zur Nichtigkeit dieser Klauseln nach § 134 BGB und damit zur Anwendbarkeit von § 641 BGB mit der Folge, dass der Erwerber überhaupt keine Abschlagszahlungen, auch nicht nach § 632a BGB, zu leisten hat.

Verfahrensgang

LG Lüneburg (Urteil vom 14.01.2003; Aktenzeichen 9 O 138/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des LG Lüneburg vom 14.1.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beide Parteien können Sicherheit auch in Form einer unbefristeten, unwiderruflichen, unbedingten und selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehenskasse erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschwer für die Klägerin: über 20.000 Euro.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Schadensersatz aus einem Bauträgervertrag in Anspruch. Wegen des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils des LG Bezug genommen, die wie folgt ergänzt werden:

Die Klägerin, die ein Baubetreuungsunternehmen betreibt, war Eigentümerin des im Grundbuch von … unter Blatt … eingetragenen Grundbesitzes in …, …. Im Hinblick darauf, dass sie diesen Grundbesitz mit seinen aufstehenden Gebäuden in eine Wohnungseigentumsanlage umgestalten wollte, schloss sie mit dem Beklagten am 14.7.2000 vor dem Notar … in … zu dessen UR-Nr. …/2000 einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung über Sonder- und Teileigentum (Bauträgervertrag) ab (Bl. 8 GA). Danach verkaufte sie zum einen an den Beklagten einen 899/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der noch zu errichtenden Wohnung Nr. 12, belegen im Haus 7 der Wohnanlage, sowie verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an bestimmten Räumen im Kellergeschoss, und zum anderen einen 32/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Teileigentum an dem Stellplatz Nr. 7 im Parkhaus.

In § 2 des notariellen Kaufvertrages wurde u.a. festgehalten: „Das Kaufobjekt ist noch nicht fertiggestellt. Die Ausstattung des Kaufobjekts ergibt sich zum einen aus der Baubeschreibung „BV … „Urkunden-Nr. 150 JG 2000 des Notars …/…. Die Baubeschreibung ist dem Käufer vor Beurkundung ausgehändigt worden. Sie hat bei der Beurkundung in Urschrift vorgelegen. Die Erschienenen erklären, dass ihnen der Inhalt der vorgenannten Urkunde (Baubeschreibung) bekannt ist. Nach Belehrung über die Bedeutung des Verweisens wird auf diese Urkunde verwiesen, diese Urkunde damit ebenfalls Bestandteil des heutigen Vertrages, auf Vorlesen der Verweisungsurkunde verzichten die Erschienenen übereinstimmend. Zum anderen ergibt sich die Ausstattung des Kaufobjekts aus der Baubeschreibung „BV Wohnung 12 Haus 7”, deren Inhalt den Erschienenen bekannt ist, als Vertragsbestandteil gilt und als Anlage 1 dem Vertrag beigefügt wird.”

Ausweislich des § 3 des Kaufvertrages belief sich der Kaufpreis auf insgesamt 536.000 DM, der in Teilbeträgen erbracht werden sollte. In § 3 Abs. 3 des Kaufvertrages wurden auf Wunsch des Beklagten in Abweichung von der Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV für die Begleichung des Kaufpreises insgesamt 10 Raten vorgesehen, wobei die Klägerin berechtigt war, einer Rate zugeordnete Teilbeträge erst mit einer späteren Rate anzufordern. In § 3 Abs. 2 des Vertrages war festgeschrieben, dass allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung für sämtliche Zahlungen die Mitteilung des Notars sein sollte, dass

„a) …

b) die Eigentumsvormerkung gem. § 13 dieses Vertrages am Vertragsobjekt eingetragen ist,

c) die Lastenfreistellung durch dem Notar vorliegende Freistellungsverpflichtung der Grundpfandgläubiger gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme nach Bauvollendung.”

Nach § 10 Abs. 1 Buchst. c) des Vertrages sollte die Klägerin im Falle eines von dem Beklagten zu vertretenden Rücktritts vom Vertrag berechtigt sein, eine Schadensersatzpauschale von 20 % des Kaufpreises geltend zu machen.

Nach § 14 des Vertrages sollte die Auflassung erklärt werden, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, während die Eintragung des Käufers im Grundbuch erst nach Abnahme des Sondereigentums und Zahlung des Kaufpreises veranlasst werden sollte.

Mit Schreiben vom 13.3.2001 (Bl. 108 GA) teilte der beurkundende Notar … dem Beklagten mit, dass die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gem. § 3 des Kaufvertrages gegeben seien. Er wies darauf hin, dass für das Kaufobjekt ein neues G...