OLG Celle Beschluss vom 16.10.2006 - 4 U 157/06

Leitsatz (amtlich)

1. Die von den mietvertraglichen Abreden abweichende Umlage von Nebenkosten durch stillschweigende Übung kommt erst in Betracht, wenn der Mieter die in den Nebenkostenabrechnungen auf Grund zusätzlich eingestellter Betriebskostenpositionen errechneten Nachzahlungsforderungen über einen langjährigen Zeitraum an den Vermieter begleicht.

2. Auch nach neuem Schuldrecht beginnt die Verjährung des Anspruchs auf Nachzahlung von Nebenkosten erst mit dem Zugang der nachprüfbaren Abrechnung bei dem Mieter.

Verfahrensgang

LG Bückeburg (Urteil vom 07.08.2006; Aktenzeichen 2 O 6/06)

Tenor

1. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.308,63 EUR festgesetzt.

2. Es wird erwogen, die Berufung der Kläger gegen das am 7.8.2006 verkündete Urteil des LG durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Den Klägern wird Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 2.11.2006 gewährt.

Gründe

Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erscheint nicht erforderlich zu sein. Die Berufung der Kläger hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

Mit Recht hat das LG angenommen, dass die Kläger als Vermieter von der Beklagten als Mieterin lediglich die Verbrauchs- und Grundkosten für die Heizung gemäß den Abrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 beanspruchen können.

Nach § 4.2 und § 5 des Mietvertrages aus dem Jahr 1989 hatte die Beklagte lediglich für die Heizkosten monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, während für bestimmte weitere Betriebskosten, nämlich Kanalisation, Schornsteinfeger, Freihaltung Parkplatz und Wege, Wasser, Abwasser und Verkehrssicherungspflicht ein fester monatlicher Betrag von 70 DM zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart war. Die Kläger verlangen jedoch mit den 2004 erstellten Abrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 die gesamten nach dem Verhältnis der anteiligen Mietfläche der Beklagten zur Gesamtfläche des Mietobjekts umgelegten Kosten für Wasser-/Kanalgebühren, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Feuer-/Leitungswasser-/Sturm-Versicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, Allgemeine Haftpflichtversicherung sowie die anteilige Grundsteuer. Zwar kann eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht umgelegter Nebenkosten auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen (vgl. BGH NZM 2000, 961; NZM 2004, 418). Dem LG ist indes darin beizutreten, dass die Kläger die Voraussetzungen für eine derartige langdauernde Übung nicht dargelegt haben. Dabei handelt es sich entgegen der Ansicht der Berufung bei dem angefochtenen Urteil auch nicht um eine Überraschungsentscheidung. Die Kläger haben in ihrer Stellungnahme zur Klageerwiderung selbst auf die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH NZM 2000, 961) Bezug genommen, derzufolge eine stillschweigende Vereinbarung über die Umlage zusätzlicher Betriebskosten für den Fall anzunehmen ist, dass der Mieter über 6 Jahre zusätzlich abgerechnete Nebenkosten anstandslos gezahlt hat. Nach einer weiteren höchstrichterlichen Entscheidung (vgl. BGH NZM 2004, 418) ist eine entsprechende konkludente Betriebskostenumlage für eine zusätzliche Betriebskostenart nach der Zahlung auf insgesamt 9 Jahresabrechnungen angenommen worden. Für die Kläger bestand keine Veranlassung zu der Annahme, dass im vorliegenden Fall geringere Anforderungen an eine stillschweigende Änderung der im schriftlichen Mietvertrag getroffenen Regelung über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten zu stellen sein würden. Das LG hat jedenfalls bei den Klägern einen derartigen Eindruck nicht erweckt. In Anbetracht der den Klägern bekannten höchstrichterlichen Rechtsprechung war auch kein besonderer Hinweis des LG nach § 139 ZPO geboten, um die Kläger zu veranlassen, spätestens in Reaktion auf die Klageerwiderung sämtliche tatsächlichen Umstände vorzutragen, die für eine entsprechende tatsächliche Übung im vorliegenden Fall von Bedeutung sein konnten. Das gilt auch für Informationen, die sie aus einer Rückfrage bei der F. Hausverwaltung GmbH über die Abrechnungspraxis früherer Jahre hätten in Erfahrung bringen können. Die Kläger haben jedoch lediglich bezüglich der von der F. Hausverwaltung GmbH jeweils am 3.5.2000 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1987 und 1998 vorgetragen, dass der Gesamtnachzahlungsbetrag von 488,87 DM anstandslos auf das Konto der Kläger überwiesen worden sei, obgleich auch die damaligen Abrechnungen bereits die jetzt streitigen Nebenkostenpositionen beinhaltet hätten. Der weitere Vortrag, dass in den Jahren 1998 bis 2000 lediglich eine Monatsmiete i.H.v. 2.237,38 DM inklusive 338,34 DM für Betriebs- und Heizkosten gezahlt worden sei, ist für die Feststellung einer langdauernden Übung nicht entscheidungserheblich, weil es sowohl nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NZM 2004, 418) als auch nach von der Berufung zitierten Entscheidung des LG Hamburg (vgl. LG Hamburg WuM 1982, 86) für eine konkludente Umlage darauf ankommt, ob auf N...