OLG Celle Beschluss vom 05.03.2003 - 2 W 16/03

Leitsatz (amtlich)

Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. besteht nicht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung auf eine Anfrage des Mieters versagt hat, in der der Mieter lediglich ohne Benennung einer konkreten Person erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wolle.

Verfahrensgang

LG Hildesheim (Aktenzeichen 3 O 471/02)

Tenor

Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung des Beklagten zu 2) und seiner Ehefrau, der Beklagten zu 1), eines am 1.4.1997 mit der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrages über Gewerberäume. Die Beklagten hatten in diesem auf 10 Jahre bis zum 31.1.2007 befristeten Mietvertrag Räume zum Betrieb eines Foto-Studios- und Handels zu einem monatlichen Mietzins von 1.700 DM von der Klägerin gemietet. Mit Schreiben vom 30.8.2002 war der Beklagte unter der Ankündigung, seinen Geschäftsbetrieb aufgeben zu wollen mit der Bitte um Aufnahme von Verhandlungen über eine einvernehmliche Aufhebung des bestehenden Mietvertrages an die Klägerin herangetreten. Nachdem die Klägerin unter dem 12.9.2002 erklärt hatte, dass sie entweder mit der Stellung eines solventen Nachmieters durch die Beklagten einverstanden sei, oder zu einer Aufhebung des Mietverhältnisses gegen Zahlung einer Mietausfallentschädigung von 39.113,83 Euro bereit sei, erklärte der Beklagte zu 2) mit Schreiben vom 17.9.2002, weder zur Zahlung einer solchen Entschädigungssumme noch zur Stellung eines solventen Nachmieters in der Lage zu sein. Statt dessen kündigte er an, sich nunmehr um einen Untermieter zu bemühen, der die Räume nach der Geschäftsaufgabe zum 31.1.2003 ganz oder teilweise übernehmen würde. Bezüglich der beabsichtigten Untervermietung, die gem. § 8 Nr. 3 des Mietvertrages grundsätzlich mit Einwilligung des Vermieters erlaubt war, forderte er die Klägerin auf, ihm bis zum 30.9.2002 ihr schriftliches Einverständnis zu erklären, dass sie mit einer Untervermietung an einen gewerblichen Untermieter, für den die Ausübung seines Gewerbes in den Räumen öffentlich-rechtlich zulässig ist, einverstanden sei. Die Klägerin erklärte hierauf unter dem 23.3.2002, dass sie hinsichtlich der Höhe einer Abfindung ein Angebot des Beklagten erwarte, einer Untervermietung jedoch nicht zustimme. Auf dieses Schreiben kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 27.9.2002 das Mietverhältnis unter Berufung auf § 540 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. zum 31.1.2003.

Nachdem die Vermieterin im November 2002 Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der befristeten Kündigung der Beklagten erhoben hat, haben der Beklagte und seine Ehefrau beantragt, ihnen für ihre Rechtsverteidigung Prozesskostenhilfe zu bewilligen. Diesen Antrag hat das LG mit Beschluss vom 31.1.2003, gegen den sich die sofortige Beschwerde der Beklagten richtet, zurückgewiesen.

II. Die sofortige Beschwerde des Beklagten zu 2) ist zulässig, aber nicht begründet. Das LG hat dem Beklagten zu Recht die Bewilligung von Prozesskostenhilfe verweigert. Die Rechtsverteidigung der Beklagten hat keine hinreichende Erfolgsaussicht i.S.d. § 114 S. 1 ZPO. Unter Berücksichtigung des Inhalts der Anfrage des Beklagten, mit der dieser um Erlaubnis gebeten hat, ihm die Untervermietung zu gestatten, kann von einer Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, die die Rechtsfolgen des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. ausgelöst hat, nicht ausgegangen werden kann. Insoweit ist es unerheblich, ob durch das Schreiben des Beklagten zu 2) vom 17.9.2002 die Versagung der Untervermietungserlaubnis provoziert werden sollte, wie die Klägerin meint, um einen Grund für die Kündigung des sonst bis 2007 unkündbaren Mietverhältnisses zu haben, oder ob eine solche Motivation keine Rolle gespielt hat. Unabhängig von der Frage, ob ein solches Verhalten des Mieters mit den wechselseitigen Pflichten die aus einem auf viele Jahre abgeschlossenen Mietverhältnis zu vereinbaren ist (s. zur provozierten Erlaubnisverweigerung Schönleber, NZM 1998, 948f), kann hier jedenfalls nicht von einer endgültigen Verweigerung jeglicher Erlaubnis zur Untervermietung ausgegangen werden.

Das LG hat zutreffend entschieden, dass sich die Klägerin ohne die namentliche Benennung eines Untermieters nicht darauf einlassen musste, den Beklagten die Untervermietung zu jedem öffentlich-rechtlich zulässigen Gewerbes in den Räumen zu gestatten. Die Anfrage des Beklagten, die im Hinblick auf § 8 Abs. 3 des Vertrages in dieser Form ohnehin überflüssig war, weil sich die generelle Untervermietungserlaubnis schon aus dem Vertrag ergab, bezog sich nicht etwa auf die Untervermietung an einen Untermieter, der sich im Rahmen des von den Parteien vereinbarten Vertragszweckes bewegte, vielmehr sollte die Klägerin ihr Einverständnis mit einer Untervermietung erklären, ohne zu wissen, welches Gewerbe der potentielle Untermieter in den Räumen überhaupt auszuüben beabsichtigte. Eine ne...